2008年北京二手房买卖市场状况展望

　　1、2008年全年市场交易总量将保持在8-9万套之间

　　在去年建设部提出大力发展住房二级市场等一系列政策的指引下，北京的房地产市场尤其是二手房市场经历了重大的变革。2007年北京的二手房市场经历了央行加息、贷款利率提升、资金监管、网上签约、保障性住房体系以及提高首付比例等众多政策性因素的影响，但整体交易量依旧走势如虹、势不可挡。一方面，频繁出台的各项方针政策使得行业内部以及买卖双方的承受能力日益增强，一系列有利于二手房市场未来发展的措施极大的提升了人们对其的关注度和信任度，在政策颁布前后的市场反应日趋平稳，交易量没有发生较大振幅；另一方面，政府部门积极制定各项政策鼓励市场中的二手房房源进入市场流通，使之形成有效供给。在足量的需求支撑下，二手房交易数量也保持了较快速度的增长。今年北京市政府加大了对保障性住房体系的建设，增加了对土地市场的开发供给。虽然这些因素都会在一定程度上分流一部分二手房的购买客群，但是目前两限房等保障性住房依旧只处在开工建设阶段，大量的一手商品房不但地理位置日渐郊区化，而且明年还要面临奥运会停限工政策影响。因此在明年新房供给相对紧缺的空档期内，二手房的成交量会因为其自身的现房优势以及地段等优势依旧维持07年的发展。在对市场保持乐观的同时，我们又综合考虑到了08年大量购房者会因为奥运拐点的观点而选择相对稳健的观望策略，因此我爱我家认为2008年北京二手房市场的成交总量基本会保持在8-9万套之间。

　　2、2008年北京二手房交易价格依旧向上，但涨幅速度将会有所放缓

　　2007年的北京二手房市场交易价格大涨了近31%。在经历了一系列行业政策法规的颁布之后，极大的促进了北京二手房市场规范程度的提升。与此同时，针对持续快速增长的房价，政府强调了未来要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题。在今年出台的未来五年计划中北京将进一步调整住房供应结构，积极引导科学的住房消费，努力解决中低收入家庭的住房问题。这些导向性政策正在对未来北京的二手房市场起着不可估量的作用，二手房价格也将在保障新住房体系的影响下受到一定程度的抑制。但不可否认的是，土地的稀缺性以及交易环节各项税费的增加对于整个二手房市场的交易价格依旧起着推波助澜的作用。不仅如此，在奥运会这一巨大利好的支撑下，伴随着二手房现房优势以及轨道交通等先天条件，二手房交易价格短期内依旧会保持稳步上行态势，但增速将逐步放缓。我爱我家预计2008年北京二手房市场的价格涨幅将会控制在20%以内。

2008年金融衍生品市场展望：资本市场大变革的分水岭

　　股指期货：水到渠成目前有关股指期货的法律法规体系已经基本成型，许多公司已取得了证监会批准的金融期货经纪和结算业务资格，中金所对各类会员单位的审批也已全面展开，已经运行了一年多的仿真交易和遍布全国的投资者教育也为股指期货的正式推出积累了丰富经验，具有较高风险管理水平与多样化交易需求的机构投资者的力量正在不断加强，因此股指期货在制度上和技术上的准备已基本完成，推出股指期货产品的时机正日趋成熟。

　　股指期货具有很大的发展空间我国股市的现有规模、市场对高杠杆产品的渴求和金融衍生品的发展特点决定了股指期货具有很大的发展空间。股指期货的推出不会使市场发生趋势性的逆转，权重股和权重行业将更成为市场关注的焦点，同时将加快指数基金尤其是ETF的发展。

　　股指期货推出：资本市场的分水岭股指期货的推出意外着金融衍生品市场的全面启动，未来的金融争夺将从冷兵器时代进入立体化、全方位的现代战争。

　　期权/备兑权证交易：渐行渐近权证市场挂牌数量的过少造成了权证定价的极度扭曲，长远来看，备兑权证才是权证市场的主流品种。明年股指期货的推出为新的衍生产品的推出扫清了障碍，同时南航JTP1的到期也将迫使券商寻找新的利润来源，因此明年下半年后备兑权证发行的启动仍然是可以期待的。

　　其他金融创新业务REITs如果能在明年下半年推出，那么将对商业地产带来更多的发展机会，但同时可能分流部分投资于房地产股票的资金，对一些高市盈率的房地产股票可能带来一定的冲击。同时REITs的上市意味着政策上对结构性产品发行的开放，投资或挂钩于其他资产的结构性产品也必将逐步推出。

　　作为股指期货推出的配套措施之一，融资融券业务启动的可能性较大，初期的规模可能在数百亿元。

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