据中大恒基市场研究部统计数据显示，9月份二手房成交量较8月份环比增长31％，与去年同期相比增长41％。客户需求量和房源登记量较8月份分别增长42％和35％。从数据中可以看出，二手房市场需求不断放量，供给相对充足，两者是交易量抬升的坚实基础。

　　“金九银十”潜力释放，交易持续放量

　　北京的二手房交易已越来越成为房地产行业关注的焦点，对二手房市场的调控成为政府关注的头等大事，一系列政策的出台、市场的波动、客户的观望心理在前三个月对二手房交易造成一定影响，但市场中需求量与供给量的持续坚挺是市场行情的主要支撑因素。

　　如下图所示，9月份二手房的交易量与增长率都呈稳步上升趋势。此外，据中大恒基数据显示，9月份二手房客户需求量较8月份增长42％，房源登记量较8月份增长35％，市场呈现了供需两旺的局面，“金九银十”销售旺季的市场潜力开始释放。

（来源：中大恒基品牌策略中心市场研究部）

　　价格小幅上扬，公房、商品房平分秋色

　　继8月份北京二手房交易出现回暖现象之后，9月份二手房成交均价继续小幅走高，保持稳步上升态势。中大恒基市场研究部统计数据显示，9月份二手公房成交均价为6357元/平方米，较8月份增长70元/平方米；二手商品房成交均价为6746元/平方米，较8月份增长136元/平方米。

　　目前二手房市场仍以不断增长的刚性需求为主，据中大恒基统计数据显示，绝大多数购房者购买二手房多是为满足自住需求，占到市场总需求量的78％。因此，从长期来看，这部分购房者因政策影响而取消购房计划的可能性比较小，但是这部分需求群体短期内观望市场变化属于正常现象，所以近一段时期市场价格没有大的起伏。中大恒基市场研究部认为，随着一系列相关政策的逐渐明朗，以及政府下半年将以稳固市场为主要工作方向，加强对上半年出台政策的落实、监控，使得市场购买群体的观望情绪得到有效缓解，顾虑逐渐消除，越来越多持币观望的购房者纷纷入市，带动了二手房成交价格的持续走高。

（来源：中大恒基品牌策略中心市场研究部）

　　从下图中可以看出，二手公房成交量占二手房交易市场总成交量的52.8％，二手商品房成交量占总成交量的47.6％。

（来源：中大恒基品牌策略中心市场研究部）

　　中大恒基专业人士分析，二手公房占据二手房交易主体主要是因为：一方面，北京市二手商品房交易平均价格与二手公房交易平均价格相比，每平米高出400－1000元左右，价差较大。另一方面，六类公房上市免交营业税的政策出台后，使得大量二手公房入市，其中包括相当一部分房龄在10年以内的二手公房。这部分房源多数位于城市核心区，具有地理位置优越、社区建设成熟、交通出行便利的优势，在一定程度上刺激了二手公房的需求量。此外，与二手公房相比，二手商品房存在价格相对较高，房源选择余地较小等劣势，并且部分新入市的次新房由于产权证办理时间长的问题，大大增加了交易的风险成本和时间成本，对其成交有不小影响。

　　通州区二手房市场强劲增长

　　中大恒基市场研究部统计数据显示，朝阳、海淀仍为交易热点区域，分别占总成交量的32％和21％，而发展势头最为强劲的当属通州区的二手房市场。中大恒基市场研究部统计数还显示，近期通州地区二手房交易大幅上升，交易市场日渐活跃。9月份该区域客户登记量较8月份增长53％，房源登记量较上月增长42％，同时，该区域二手房成交量占总成交量的12％，较上月环比增长5％。

（来源：中大恒基品牌策略中心市场研究部）

　　据中大恒基专业人士分析，通州区域目前二手房销售均价大体在3000－3600元/平方米左右，性价比合理，非常适合首次置业的年轻客群及投资置业人士。此外，随着人们对居住条件要求的日渐提升，通州区域升级换代的需求日益提升，人们普遍选择抛售现有居住的旧公房，购买新的住宅来达到置业升级的目的。而这些公房大都交通便利、设施成熟，成为购房者们的首选。中大恒基专业人士认为，北关、北苑等区域将逐渐成为通州区域二手房交易的热点地段。

　　户型分布特点：两居室占总成交量的69.5%

　　据中大恒基市场研究部统计数据显示，在户型方面，二居室仍旧最受欢迎，成交量占9月份二手房总成交量的69.5%，继续保持领先优势。一居室和三居室成交量分别占总成交量的14.3%和12.9%，其它户型占比3.3%。

来源：中大恒基品牌策略中心市场研究部

　　中大恒基专业人士分析，本月二手房交易居室结构呈现显著特点：四环外围区域二手房交易居室面积偏大；四环以里，即城市核心区域的二手房交易居室面积偏小。

　　统计数据显示，通州、丰台、大兴，以及海淀、朝阳两区的部分外围区域，交易居室面积在80－110平方米的物业成交量占到总成交量的69％，而东城、西城、崇文、宣武以及海淀、朝阳等城市核心区域，交易居室面积在50－80平方米的物业成交量占到总成交量的72％。

　　其中，影响区域居室结构分布的几个典型区域为：东直门、车公庄、安定门、团结湖、芍药居、西坝河、劲松、中关村、方庄、木樨园、马家堡、望京、梨园。

（来源：中大恒基品牌策略中心市场研究部）

　　中大恒基专业人士认为，形成这种区域性居室结构特点，主要原因是目前城市核心区土地稀少，地价昂贵，带动二手房交易价格居高不下。对于购房者来说，较高的单价加上偏大的房屋面积，必将抬高购房总价，增大对购房者的经济压力；相反，较高的单价辅以适中、偏小的房屋面积是购房者的首选，可起到降低总价，减轻购房者负担及潜在风险的作用。而选择在城市核心区域购置房屋的客户多数出于工作需要，对居住面积的要求不高，所以造成了此种格局的出现。

　　中大恒基专业人士认为，一段时期以来，市中心昂贵的地价、政策的宏观调控加大了开发商项目运作的运营成本和收益风险，使得在城市核心区开发项目的风险增大，因而打造中小户型项目则成为相对稳妥的选择。另一方面，许多开发商倾向于在土地开发成本相对较低的远郊区县主打宜居概念，多建造户型面积偏大的住宅项目。

　　因此，在二手房交易市场中，从一级市场步入二三级市场进行交易的房源也受到此种格局的影响，间接形成了上述的区域性特征。中大恒基专业人士认为，这种影响也反映了一、二级市场的相通性与互补性，这种趋势有可能还会延续相当长的一段时间。