成交量稳步回归

　　纵观第三季度房屋租赁市场的走势发现，成交量在7月份出现强势增长，8月份环比增长率开始下跌，9月份，长势较8月有所上扬。分析原因：6月份，二手房市场开始实行新政，造成了短暂、严重的市场观望情结，二手房交易量当期严重受挫。造成6月份租赁市场成交量缩水。进入7月份，随着政策明晰，又正值学生、打工潮租房的黄金段，所以，成交量呈现出大幅反弹。8月份，经过7月份的失衡调整，市场进入平稳的增长阶段，9月份则沿袭了8月份回归后的理性增长，并稳步上扬。

　　8月份，北京房屋租赁市场没有延续7月份强势增长劲头，与6月份相比，7月房屋租赁成交量环比增长35.4%，相比之下，8月份以后，这种强势增长劲头大打折扣，8月份环比7月增长率仅为7.8%，而9月份相比8月份增长14.6%。

　　租赁价格持续走平

　　9月份，一居室平均租金为1486元/月，二居室平均租金为1998元/月，三居室平均租金为2474元/月，环比8月增幅在2%-4%。环比增长率依次为3.77%，3.36%和2.57%。

　通过上表数据，自7月份开始，租赁价格持续走平。中大恒基市场研究部人员认为，租赁价格的持续走平并呈现出微幅上扬的走势，反映了一个市场信号：房屋租赁市场已经步入平稳发展阶段。

　　二居室占半壁江山

　　中大恒基市场研究部数据显示，9月份，在居室结构分布中，二居室成交量占全部居室成交总量的62.2%，稳坐头把交椅，一居室和三居室分别占28%和5%，剩余4.8%的市场份额被其他户型瓜分。

　　从整个第三季度全市租赁市场的居室结构分布情况来看，二居室一直占据租赁市场的主流位置，因为二居室最大的优势就是性价比高，面积稍小的二居室适合一家三口或者年轻夫妻租住，面积稍大的则更适合单身打工族的合租。在可比条件下，二居室的每平米租赁价格往往要低于一居室。与三居室相比，二居室的优势在于总价低，租住的人相对少，自由空间大，能满足现代人的个性化需求，所以，二居室一直受到广大租客的认可和追捧。

　　租金、面积“橄榄型”分布定型

　　无论是租金结构还是面积结构，和8月份相比，都没有发生很大变化，租金和面积的双“橄榄型”分布已经基本定型。

　　从租金结构看，9月份，1800元/月--2300元/月的区间仍是主力成交价格带，可占到全部成交单总数的62.3%，相比8月份的57.8%增长了4.7个百分点；租金在1800元/月以下的占全部成交单总数的23.5%，以1500--1600元/月为主要的价格水平；租金在2300元/月以上的占比14.2%。

　　从面积结构看，8月份，成交房屋面积以60平方米--90平方米为主，可占到全部成交单总数的54.2%，平均面积在71.5平方米左右；60平方米以下的成交占比31.6%，90平方米以上的占比14.2%。9月份和8月份相比，变化甚微，面积60平方米-90平方米仍是主流成交面积，到全部成交单总数的58.4%，平均面积在68平方米左右；60平方米以下的成交占比30.2%，90平方米以上的占比11.4%。

　　交通成就热租区域

　　租赁市场有着明显的季节性特征，这不仅表现在成交量和成交价格上，同样作用于热点区域上。

　　受高校毕业生和其他学生租房的影响，每年的7、8月两个月份，租赁市场最火爆的局面往往会出现在各高校周边，此时，供需严重失衡，成交率极高，租金也会趁火攀升。8月下旬，进入9月份，因学而租的热情退去，租赁市场又回归统治其他时间的另一热潮，即交通利好。

　　交通是广大租客考虑因素的重中之重。目前，工作在北京，最苦恼的事就是繁重的交通，所以，租客往往会将便捷的交通作为首选考虑因素。像地铁沿线、轻轨附近便成了旺租区域，比如昌平；另外毗邻商业区，也形成了几个热租的典型区域，像团结湖、安贞、劲松等地的租赁市场皆因毗邻商业区而繁荣不败。

　　前景平稳，度过政策调整震荡期

　　政府在6月份对二手房市场进行了一番釜底抽薪的调控，7月份旋即出台《补充通知》为受挫市场开始疗伤，8月份市场逐渐恢复元气。到了9月份，有关部门并没有推出新的调控政策。并且有消息称，在未来一段时间内房地产将不会出台新政策。

　　在这样的宏观预期下，租赁市场将呈现出持续稳定、健康良性的发展前景，中大恒基市场研究部认为，第四季的租赁市场将会保持稳定，按照正常的增长曲线向前发展。