事实到底如何？记者调查发现，金秋时节，上海楼市成交量确有回升，但相较于井喷的新盘上市量，“主板”销售率十不足三；并且，这还是以房价全线下跌作为前提和代价的。业内人士指出，所谓市场“全面回暖”远未到来，“金九银十”不过是开发商蓄意炒作的“伪概念”——在财务年迫近的前夜，他们需要努力捞取最后一根救命草。

  国庆节期间，２００５年上海房地产秋季展示会开展，２００多家展商与会，长时间没有推出新盘的开发商乘机大规模推盘，创下历年上海市房展规模之最。与今年五一楼市的冷清相比，秋展人气较旺。加上９月伊始，新盘上市持续迅猛放量，成交量回升，乐观者由此断言：楼市开始全面回暖。

  其实，早在进入９月之前，不少开发商就放出风声：“金九银十”之际会是上海楼市反弹之时。第四季度是楼市传统的促销季节，五年来，“金九银十” 见证了上海房地产激情燃烧的历史，成为旺销的代名词。然而，今夕何夕？当下的实情是：新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。判断上海楼市远未回暖的依据至少有三：

  一是上市量井喷，销售率低下，积压的待售房源急剧增加。自９月份第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从２８万平方米一路狂飙，第三周达４０万平方米，第四周突破１００万平方米；１０月份第一周的上市量升至１２０万平方米。５个多月来捂盘不动的开发商再也坐不住了，新盘上市井喷之势不可挡。与此同时，几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段，普通住宅价格９月份逐周下跌，第一周均价就比前一周全线下跌１０.４％。部分自住型购房人开始挑挑拣拣入市。眼下的日均成交量约在四五百套之间，面积达３０多万平方米。与前期相比，如今的成交量确有一定幅度的上升，但与新盘上市量的成倍增长相比，差距越拉越大，新盘的上市量远远大于销售量。最近一周，新上市房源１２１万平方米，成交３５万平方米，销售率不足３０％，积压的房源越来越多。

  易居中国房地产研究中心的统计显示，９月上旬，上海积累的可售住宅总量达１１０８万平方米，到了１０月上旬，可供销售的新盘总套数超过２０万套、面积超过２０００万平方米。按照日均５００套的成交速度，仅消化存量就得持续１４个月。如果考虑新增量，可能还要延长６个月。易居中国研发中心分析师指出，其中南汇、徐汇、黄浦等区的销售压力最大，市场积压的可售量按现在的销售速度，约要３年才能消化完。

  二是在成交的一手住宅中，有大量政策性房源消费“托底”。上半年，上海推出１０００万平方米为重大工程动迁配套的商品房和１０００万平方米定向供应的中低价房。眼下，这两大房源开始大规模投放市场，并被定向消费。而这类政策性房源和纯粹市场房之间，好比是 “二板市场”与“主板市场”的关系。在９月份成交的商品房中，动迁房及配套商品房占到２３％，“主板市场”在逐渐“边缘化”。中国指数研究院（华东）副院长陈晟指出，排除配套商品房、中低价房等定向供应的房源，上海楼市下半年真正“市场化”的成交量可能还不足７００万平方米。

  三是少数楼盘行情好转，大多数楼盘气息奄奄。查阅八、九月份的新建住宅成交记录，剔除配套商品房等政策性被动消费，销量排名前十位的楼盘占据了市场成交总量的１／４到１／３。个案的成交走势左右了区域市场，乃至全市市场，这本身说明楼市没有全面回暖。况且，成交房中多以总价低的特价房为主。

  上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华说，盲目地将“金九银十”这一传统意义上的销售旺季，视作楼市行情回暖的一大利好，这是一种“天真的迷信”。前几年，“金九银十”是在供不应求的状态下形成的，而今市场供给远大于有效需求，平衡供求的基础一时难以具备。“金九银十”是个彻头彻尾的“伪概念”。

  开发商为何热捧“金九银十”，并放出楼市要“绝地反弹”的信号？随着财务上的结算年的逼近，开发商需要大笔资金归还贷款、支付工程款、上市公司还要制作年度财务报表，现金流愈加紧迫，必须想方设法刺激成交，回笼资金。与其说“绝地反弹”是市场的反映，还不如说是开发商的自我预期——自我炒作的最后一根救命草。中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，眼下，尽管楼市供、求都有所释放，但最终有可能从“机会窗”中逃出去成交的，只会是部分性价比高的楼盘，在现有价格水准线上，楼市整体成交断难全面恢复。

  业内分析人士指出，如今楼市，还想靠玩概念、制造热销气氛来起死回生，那是对消费者理性的严重低估。今年的“金九银十”也许根本就没有“金银”，有的只是刀光剑影。