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DBS首次给予领汇“买入”评级

作者：佚名文章来源：中国证券报·中证网点击数：更新时间：2008-6-24 15:47:52

DBS唯高达昨日（23日）发表研究报告，首次将领汇房产基金（00823.HK）纳入研究范围，首予“买入”评级，目标价23.65港元。

　　该行表示，领汇作为香港首只及最大的上市房地产投资信托基金(REIT)，广泛涉足相对具有复原能力的香港零售行业。领汇拥有的零售及停车场设施组合规模大，地域分布广，涉及180个毗邻公共屋村的物业，包括1100万平方英尺室内楼面面积，及约8万个泊车空间，覆盖人口占香港总人口约40%。以室内楼面面积计算，领汇为全香港最大零售物业业主，今年3月的估值达443亿港元。

　　领汇的收入分布良好，没有依赖小部分物业或租户支持，租户主要专注于提供消费商品及服务，以满足邻近公共屋村住客的日常需要。租户业务一般相对稳定，对经济波动不敏感，意味领汇租务收入稳固。

　　截至3月底，扣除自用办公室楼面，领汇零售设施租用率为89.3%，略低于07年同期的90.3%，原因是执行资产优化计划，令额外3.4%面积空置。由于未来3年有逾20个优化计划开展，难免出现空租期，DBS预期未来数年整体出租率约为90%。领汇自06年11月上市以来，平均租金有所增长，但DBS认为零售设施目前租金远低于30%至40%的市场水平，原因是上市前，香港房屋委员会没有以商业原则经营，而且营运受公共政策及社会经济影响。因此，领汇通过积极的零售管理，应有广阔的空间提升租金回报。

　　主动的资产优化计划既能改善设施及商店间隔，亦可为商场重新定位，中期而言，应能令可分派收入大幅增长。在过去3年，领汇公布了26项资产优化计划，涉及合并室内楼面面积354万平方英尺，占整体面积的32%，总成本15.3亿港元，其中4.27亿已入账，估计投资回报率逾15%。目前，已公布的优化计划进展顺利，5个项目已竣工，其中慈云山中心、厚德商场及龙翔中心均受顾客欢迎，而且回本期短。更重要的是，领汇具有上市后执行资产优化计划的往绩，余下的优化计划将于2010年前开展，其中乐富商场为主要焦点。乐富商场位于乐富地铁站侧，交通便利，亦为领汇物业组合中最大，室内楼面面积为38468平方英尺，设有793个泊车位，不过物业老化，现有设施及间隔未能满足主要零售商的要求。DBS认为通过资产优化及重新筛选租客及业务组合，收入将有大幅改善的潜力。

　　DBS指出，领汇财务数据可观，今年3月底的负债比率低至24.2%，有能力在机会出现时展开收购。领汇的股本回报相对较低，令其有较佳能力以股本融资，展开具回报增值的收购。不过，领汇虽备妥进行收购，短期焦点仍为通过资产优化，提升现有物业的租金回报及资本值，因此领汇的并购增长仍属鸦雀无声。此外，由于续租及新租租金增长良好，预期2008至2011年每基金单位可分派利润的复合年增长率达8%，优化资产计划的效益将逐步显现。

　　年初至今，领汇股价已升9.6%，跑赢大市27.6%。领汇涉足具有复原能力的零售行业，收入透明度高，令其在环球经济不明朗导致的波动市况中具备避险能力。基于预期09年及2010年可分派回报率分别达4.4%及4.7%，及资产优化计划有进展，DBS对领汇中期前景表示乐观。虽然领汇分派较同业低，但考虑可分派利润增长稳固，DBS认为估值仍具吸引力，首予“买入”评级，目标价23.65港元，意味总回报达32%，主要风险涉及资产优化计划的执行情况，及利率可能上升。

　　DBS预期领汇2009年度及2010年度的总收入分别为44.5亿及47.53亿港元，物业净收入分别为26.94亿及28.96亿港元，纯利为17.68亿及18.8亿港元，可分派利润为17.49亿及18.61亿港元，每单位可分派利润为81及86.2港分，分派回报率为4.4%及4.7%，市净率为1.2倍及1.1倍。

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