第四届中国国际金融论坛日前在上海开幕。会上，联华国际信托投资有限公司总裁李晓东被评为2007中国新锐金融人物，联华信托荣获2007中国成长金融服务机构大奖。李晓东表示，公司已经获准成为试点房地产信托基金业务(REITS)。目前，联华信托正紧锣密鼓备战房地产投资信托基金，并预计在明年上半年推出REITS产品。

　　直接投资成房地产业主流

　　近年来，房地产直接融资得到迅猛发展。随着金融、土地、信贷、政策的变化，以及宏观调控的深入，房地产行业集中度在迅速地提升，业内并购行为频繁。以北京市为例，在1999年的时候整个北京市有四千家房地产开发商，到2006年底，仅剩下八百家，将近80%的房地产企业退出市场。

　　李晓东分析，这些企业退出市场的一个重要原因，在于土地和资金门槛大大提高。随着行业并购的加剧，房地产开发从开发模式向投资模式转变，资本的力量逐渐增强，一些专门的房地产投资机构日渐活跃。部分房地产开发商已经或者正在变为房地产投资者，即大量地与投资基金合作，进行房地产开发。

　　目前，单纯依赖银行系统进行贷款的融资途径正在得到调整，直接投资正逐步代替银行贷款成为融资的主流趋势。“在房地产行业的竞争中，赢得最终胜利的条件，主要在于房地产开发商的资本能力。”李晓东称，而要获取资本，上市是最好的途径，其次则是与私募基金进行合作，或者发展信托基金。

　　近一年来，资本市场的迅猛发展也为有实力的房地产企业打开了机会之门，上市已经成为房地产行业的潮流，很多有实力的地产商纷纷上市。但是，目前我国房地产企业直接融资比例太少，间接融资过多。在国外，直接融资比例高达70%以上。而且成熟的市场中，不光是上市公司需要融资，大量的中小企业也需要基金的支持。

　　信托基金新开投资房地产渠道

　　在房地产项目急需资金的同时，大量的基金也在寻找投资房地产市场的更多渠道。李晓东表示，目前外贸顺差居高不下，人民币的预期导致流动性过剩，资金普遍宽裕，并推动资产价格不断上涨。在这一背景下，大量的基金看好中国的房地产市场，却缺乏有效的投资渠道。目前，渤海产业基金已经成立，但新的试点迟迟没有动静，产业基金的发展缓慢。

　　在资金寻找投资房地产的渠道时，新的信托监管政策对异地发行和投资者人数的限制放松，为房地产信托基金发展打下基础。

　　3月1日，新的信托两规正式实施，原有的两规废止。新规未对异地发行进行限制，还允许本土的私募、资金的采用一些新的形式设立。8月份，国内第一只基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划举行合作签约仪式。该基金信托由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华国际信托投资有限公司作为受托人。该计划首期募资规模为20亿元，目前已经基本募集完毕。后续的目标募资规模为200亿，自然人投资的起点为100万元。投资锁定三大方向：有上市潜力的房地产企业的股权投资，一些项目公司的股权收购，优秀房地产企业的投资需求。

　　李晓东说，联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划不愁找不到合适的可投资项目资源。由于该基金组织发起人为全国工商联商会，其会员两千多家分布在全国各地，当其中的一些房地产企业的优秀项目缺乏资金时，或者发展缺乏资金，均会主动寻求合作。