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以房养老：“忘忧仙草”还是“华山绝路”?

作者：未知文章来源：转载点击数：更新时间：2006-3-3 8:36:16

倾其所有改善自己的住房条件是许多中老年人的现实选择，如果有一天“倒按揭”到来，也许会改变一些人的养老方式。

　　深度备忘

　　

几年前的中国，上银行贷款买房子还被冠以“透支明天”、“超前消费”的名头。为了刺激贷款消费，当时流行着这么一个笑话———

　　“一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：‘我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱！’而美国老太太则说：‘我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。 ”

　　如今，中国老太太觉得自己已经可以跟美国老太太交流同样的心得了，但是没想到，人家美国老太太又出新招：

　　“临终前，我还去中国爬了趟长城，去法国吃了顿大餐、到韩国做了把整容……都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”

　　美国老太太“玩”的，其实是在美国等发达国家已经非常成熟的“倒按揭”。而第二个故事，很可能在不久的将来带来中国人养老观念的巨变。

　　一位退休老人，除拥有一套住房外，没有或缺乏其他养老条件。那么，他可以选择将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，这套房子就由该机构所有或处置。这就是“以房养老”的“倒按揭”模式。

　　“以房养老”四个字，包含了中国老百姓最关注的两件大事：房子和养老。

　　关键词一：房子

　　中国老百姓中有一种尴尬的现状，叫“房子富人，现金穷人”。意思是说，买房子是大多数中国人人生首要奋斗目标。结果往往是，当一个人真正拥有一套住房时，多年积蓄也基本耗尽，成了空守房子的“穷人”。

　　房子和现金成了一对不折不扣的冤家，而不巧的是，这两者却全都是养老三要素的成员（另一要素为医疗）。这对冤家使人难以抉择，房子不得不住，买房的钱又不得不花，然而明天的生活又该怎么办？

　　“倒按揭”使那些前半辈子给房子“当牛做马”的人，在后半辈子翻了身。在不影响居住的前提下，还可以用房子来“反哺”晚年生活。中国老百姓买房子的信心指数和生活安全感无疑会随着“倒按揭”的到来增加许多。

　　关键词二：养老

　　据沈阳市卫生局的一份统计，沈阳市60岁以上的老年人近90万人，占全市人口总数的13.6％，先于全国十年进入老龄化社会。而这个数字还是两年前的，今天的老龄人口数量只高不低。

　　即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金平均不过每月几百元，对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。

　　全国的情况也大抵如此，只是数字上略有差别。这也正是90％的人对养老有危机感的原因。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。

　　“倒按揭”表面来看，可能只是未来银行柜台前多的一个理财品种。然而，“对于整个社会而言，说它可以充当社会保障压力的减震器，我想应该并不为过。”一位多年关注养老和社会保障问题的学者对记者说。

　　关键词三：进程

　　这两个关键词的组合“以房养老”，无疑给人们提供了生存的又一种选择。因此，它使各个与之相关的角色在这个可能出现的新模式中找到了各自的兴奋点。

　　国家

　　【动作】据悉，国家建设部已委托保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。

　　【兴奋点】在不影响住房安居功能的同时，充分发挥住房的各方面价值，缓解社保压力，进一步提升国民的生活质量。

　　银行

　　【动作】北京农行已表示出对此课题很感兴趣，可能会适时率先试水。

　　【兴奋点】“虽然‘倒按揭’牵涉到房产价格市场走势的分析、人均寿命预期、金融利率的变化、意外损失的预计和估算等许多方面专业化程度很高的工作，有很大难度。但如果操作得当，长期来看，能够成为银行盈利的新空间。”某国有商业银行高层在接受记者采访时表示。

　　保险公司

　　【兴奋点】为了分散银行风险，必然要开展“倒按揭”保险业务。如果产品设计合理，保险公司也能从中获利。

　　老百姓

　　【兴奋点】在记者采访的许多市民中，他们虽然对这种方式懵懵懂懂，但考虑之后普遍认为多了点安全感。“虽然为了房子背负了多年的债，在养老的关键问题上，还能指望上它，也值了。”一位中年人认为。而令人没想到的是，一位正在犹豫买不买房的年轻人，竟然也对“以房养老”产生了兴趣：“它在我买房子的理由上又加了一条。”

　　房地产商

　　【兴奋点】房地产商的兴奋点正是来源于老百姓对“以房养老”的认可。“如果‘倒按揭’真正实施，敢于买房的老百姓必然会增多，我想这对房地产市场来说是一个利好。”沈阳市某房地产开发商表示。

　　新事物的出现，往往都面临着拔出萝卜带出泥的窘况。针对“倒按揭”的可操作性已经有无数的讨论，它要变为现实，还要跋涉过伦理、技术、法律等等难关。但是，它的出生趋势已经显现。

　　关键词四：风险

　　刘卓，工行理财经理，获得AFP金融理财师资格认证，沈阳拥有这个证书的人不超过十个。“这是一个解决养老问题的办法，肯定会有它的客户群。”整天与各种理财产品打交道的刘卓，坐在以她命名的理财工作室里，思考了一会，对“倒按揭”做出了这样的评语。

　　她同时提到，由于房产价格市场走势的分析、人均寿命预期、金融利率的变化等等不确定因素，以及“倒按揭”随着时间的推移，风险性增大的特点，使得银行开展这项业务时将面临巨大的风险。“即使这项业务可能会受到国家的补贴，‘倒按揭’保险业务也能分散部分风险，但在银行设计这项业务时，很大一部分风险肯定还是要由客户承担。”刘卓说。

　　“我认为，未来‘倒按揭’业务的客户群肯定是中低端客户，尤其是低端客户。从理财的角度看，我想现金流充裕的人不会愿意选择用这种方式处置自己的房子。”刘卓又补充了一句。可是，这又给“以房养老”模式添上了一笔“无奈”的色彩：“这个模式很可能是在其他路都无法可走之下的最后一条后路。”而作为理财师，刘卓认为，完全可以通过及早做理财规划，而避开“以房养老”这条“华山绝路”。

　　养老兵法

　　“老人经济三要素”

　　人们通常将“现金、住房和医疗”视为保障老年人基本生活的必要条件，称为“老人经济三要素”。其实，正是这三要素的结构，决定着您的退休理财规划。

　　【现金】现金即支持老人基本生活中衣、食、行的持续性收入，是保障老人基本生活的第一物质要素。它的特征是：第一，不得低于当地最低标准；第二，具有稳定的现金流。

　　【住房】住房是保障老人基本生活的要素之一。住房可以作为商品，也可以作为福利。家庭拥有住房的方式包括：购买住房、租赁住房和福利住房。

　　解决老人住房主要有如下几种选择：第一，退休之前结束购房供款，并拥有自己的住房；第二，入住低租住房（通常有政府补贴）；第三，居住公房（通常由政府向困难老人和家庭提供），其中后两种的有无就要受当地政府的政策限制。在以上几种方式中，第一种方式应当是最佳选择。

　　【医疗】医疗是保障老人基本生活的要素之一。老人的健康状况决定了他们的医疗需求。解决老人医疗问题有如下几种选择：第一，政府提供免费医疗服务；第二，建立社会医疗保险或合作医疗计划，发挥社会互济功能；第三，强制个人进行医疗储蓄。

　　总之，在人们进入老年之前，应当有一个比较完善的医疗保障计划，以减少老人生活成本和降低老年风险。“退休理财”三大黄金法则

　　人们在退休以前处于养老“债务”的“分摊期”，退休后即进入养老金的消费期。退休理财有三大黄金法则：

　　【越早越好】

　　40岁一般被视为一道养老规划的年龄线。及早建立退休计划可以用较长的在职期分摊其退休生活成本，且不降低在职生活水平。另外，伴随中国利率改革，长期退休计划的储蓄回报将会很好。例如：一个人28岁开始建立退休计划，每年向账户供款3000元，60岁停止供款；另外一个人38岁建立退休计划，每年同样向账户供款3000元，供款直到60岁退休。那么，当年投资收益率在5％（5％的收益率已经是采用非常稳健的投资方法得到的）时，前者在60岁时的收入将比后者多68000元。

　　【敢于投资】

　　精心进行退休理财规划，进行多样化投资、渐进式投资，依据年龄调整投资策略，实现稳健策略和激进策略在不同时期和不同情况下的有效运用，争取以最小的投入实现最大的产出，创造一生平安生活。这是一个动态的过程，多样化的过程。

　　例如：一个人在40岁时开始建立退休账户，每年供款15000元用于投资股票、基金、债券等产品组合，每年以5％来保守估计年平均综合收益率，在复利的作用下，在他60岁退休时，他共可累积近50万元的养老金。

　　【拥有住房】

　　在有收入时完成购房计划，既是投资也是分摊养老成本。

　　国外“倒按揭”运作范本

　　美国有运作“倒按揭”20多年的经验。其基本情况如下：

　　【发放对象】62岁以上的老年人。【发放形式】

　　联邦住房管理局有保险的住房“倒按揭”贷款：这种贷款业务经美国国会认可，它保证“倒按揭”贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己的住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

　　联邦住房管理局无保险的“倒按揭”贷款：这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并作出搬移住房及还贷计划。

　　放贷者有保险的“倒按揭”贷款：这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％—30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。

　　【发放原则】“倒按揭”贷款的发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

　　“倒按揭”贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。

　　生活

　　房价涨跌，哪个会让你更开心？

　　常玲

　　小白相中了沈阳城北“大学新城”的一处房子，67平方米，十几万元就能全款拿下。他几乎是怀着惴惴不安、生怕房子跑掉的心态跑来与我商议：“应不应该买这所房子？它未来是否会升值？”而我的回答听起来有点匪夷所思：“就你的购房目的来说，无论房价未来走势如何，你总会是那个赢家。”

　　谁会永远是赢家呢？如果小白买房半年后，房价就上涨了，他当然会感觉相当不错；但是如果半年后，房价下跌了，他会不会感到沮丧？

　　在我们的生活经验中，“房价下降了，小白就一定会感到难受”，其中的道理似乎不言自明，但是用经济学的眼光来看，这个结论却是错误的。

　　因为，经济学家坚持认为，实际上，所有人的行为都是经过选择的，小白也不例外。他自己拥有一套130平方米的宽敞住房，月薪根据销售业绩在6000元—12000元之间浮动，手中又有十余万元的存款。小白买第二处房子，目的无外乎三个：1、短期炒房套现；2、出租获取租金；3、以备未来养老之用。

　　值得注意的是，小白已经购买了房子，而且是一次性付清房款。那么对他来说，买房前与买房后的个人消费水平是没有变化的，只是把存款变成了房产。

　　如果半年内房价上涨，他当然会很高兴，并且打算继续持有这份房产；如果半年内房价下降，他也许会下手把“黄金地段”自己一直心仪的、更大的一处房子买下来……

　　对小白或者沈阳所有拥有房产的人来说，无论在你购房后房价是上涨还是下降，你的感觉都会比房价始终保持不变要好。更何况未来“倒按揭”的出现，有可能使“房东阶层”日益成为人人向往的一种“别称”。

　　但是，小白的朋友子阳却在小白的怂恿下，为该不该也买这处房子而迟疑。经济学给他的建议是：放弃购买。因为，已经决定去上海工作的子阳，在沈阳买房的最大目的就是短期获利，而在国家房地产宏观调控政策的影响下，炒房的交易成本加大，这笔花销除了会挤占自己在上海的购房资金外，基本别无他用。事实上，子阳最终也自动放弃了在沈买房的冲动。

　　上面的例子就发生在我们周围，如果用经济学特有的语言来解释它的话，它揭示出了经济学“安身立命”的一个假设前提：“人类是理性的，他们会冷静地根据客观环境和各种机会，来采取自身利益最大化的行为。”

　　有意思的是，每个人的利益最大化目标都不尽相同，所以，他们的选择和决策千差万别。所幸的是，在这些看似杂乱无章的行为中，经济学却可以窥见并解释人类行为的有用规律。

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