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成交面积的下滑楼市冬歇挡不住房价上涨

作者：佚名文章来源：转载点击数：更新时间：2006-3-24 8:47:41

2月是楼市上传统的销售淡季，而据成业行市场拓展中心的数据显示，本月北京商品房成交套数和面积相比1月有了较大程度的下降，新推的项目也以适合市场需求的中小规模楼盘为主，其中规模最大的是总建筑面积37万平方米的远洋自然，同时新盘均价7155元/平方米，比上月的6100元/平方米高出千余元，高价项目的入市既体现了本月项目地段及产品的相对优良，同时也反映了发展商对市场大势看好的坚定信念。

　　2月市场

　　总成交量有所下降

　　2006年2月份北京市商品房预售房屋(商品房+写字楼+商铺)总成交量10349套，和2006年1月的14778套相比，总成交量下降了30%。

　　今年1、2月北京商品房预售套数为25127套，这和去年前两月25431的成交套数基本保持在同一水平线，事实上由于季节、节假日及推盘效果最大化等主客观原因的综合考虑，每年年初2月已逐渐成为房地产市场销售淡期和调整期，而2006年也依然在延续这个“市场惯例”。而从数据我们又可看出2006年2月在1月基础上又下降了30%的比例，这主要是受到市场供给的影响：2006年1月仅1、2两日就有包括4个新楼盘在内24个项目获得了预售许可证，而整个2月却也仅有6个新项目面世，悬殊的市场供给量造成了两个月相差较大的成交套数。

　　成交套数下降

　　导致了成交面积的下滑

　　与商品房预售房屋总成交量相对应的是，商品房预售房屋总成交面积也有了相当程度的下降，2006年2月相比1月有了40%的减少，成交套数的下降直接造成了成交面积的下滑，但如上所说，成交面积的减少是和市场大势紧密相关的，在1月和2月很难想象房地产市场会出现大紫大红的高潮现象，随季节而动调整并引导市场已成为众多商家的市场共识，去“二”迎“三”，随着春天脚步的愈发临近，市场逐步回暖也将成为必然。

　　住宅仍是市场消化主体

　　2006年2月住宅商品房预售成交套数相比同年1月的13181套有了28%的比例下滑，这和表一中商品房成交套数整体比1月下降30%的比例基本接近，而本月住宅商品房占到了商品房成交套数的91%的份额，反映出了住宅类产品在商品房市场中的恒定消化状态，结构性未曾改变说明了住宅产品仍然是北京房地产市场消化的主力军，京城房地产市场依然是按照特有步骤在稳步发展。

　　住宅价格涨幅明显

　　在国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测中，北京以8.4%的增幅成为当月价格上涨最快的大型城市，此数据在结合本月成交面积相比1月下降30%的比例事实后我们可看出：市场放量调节价格杠杆的作用仍然持续显现，价格递增明显的背后是市场消化力的依然巨大；去年年末至今年2月住宅市场30%至32%的下调比例和价格同步增长在一定程度上是因果关系，而北京市场异于国内任何一个市场，强劲的吸纳力和相对阶段的有限供给凸现价格持续增涨的必然性。

　　事实上除了土地供给在对房价涨幅起到影响作用外，房屋供应总量也将对2006年的北京房价产生重大影响。有统计表明，2006年至少应该有2500万平方米实际供应量，但究竟有多少实际供应入市，仍无定数。土地供给的滞后效应，实际供给的不确定性，正把北京2006年的房价拖进一个微妙时刻。可以预测今后几个月的价格涨幅肯定要超过1月的8.4%，因为1月份仅有4个新盘入市，而京城更多的中、高档住宅将在4、5月前后将形成入市高峰，届时北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。

　　写字楼、商业成交量

　　大幅下滑

　　本月包括写字楼、商业在内的其他物业类型总共销售了884套，占到当月商品房总预售套数的8.5%，写字楼和商铺物业总共实现预售面积约74203万平方米，占到商品房成交面积的6%，相比1月成交量14%的下滑比例，2月成交量依然持续下跌，只达到1月成交量的55%，成交量的下降既是市场投入量较小的正常反馈，同时也稍有季节性的影响，随着进入3月整个市场的逐渐回暖，写字楼和商铺市场也将在住宅地产的带动下呈现复苏的状态。

　　丰台打败朝阳

　　成为新盘数量榜冠军

　　由于正值传统佳节——春节，本月新开楼盘6个，仅超出上月2个，远远少于去年下半年各月的新盘量。开发商避开春节长假，待春回大地之际再择机开盘是很正常的现象。

　　本月推出的新盘只有丰台区和朝阳区，是近半年来推出区域最少的一个月。丰台区首次超过老牌冠军朝阳区，位居榜首，共推出4个项目。朝阳区推出2个项目，位居第二。随着主城区内可开发用地的逐渐减少和拆迁难度的不断加大，土地供应郊区化将成为必然，朝阳区的次发展地带和丰台、通州和顺义等次发展区域及远郊区将成为土地供应的主力地区。

　　写字楼、商铺、别墅的开发商纷纷避开了春节及节后时段，推出新盘全部为居住类物业，其中普通住宅4个，均在丰台区，公寓2个，均在朝阳区，项目规模均为中小型物业，其中最大的是总建筑面积37万平方米的远洋自然，最小的是悦璟轩，仅1.5万平方米。

　　新开盘的住宅项目中各类物业的价格情况(以开发商报价为依据，非实际成交价格)：普通住宅类均价为6410元/平方米，公寓类均价为7900元/平方米，多在6000-8000元/平方米之间，均为中档居住类物业。

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