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目前土地有效供应量不足北京房价涨势难逆转

作者：未知文章来源：转载点击数：更新时间：2006-3-28 9:01:43

央行《2006年1月季度全国城镇储户问卷调查》结果显示，全国50个大、中、小城市居民住房消费意愿出现明显降温迹象。受调查的7个大城市的居民购房欲望，有5个均低于平均水平，热点城市居民购房的意愿明显下降。另据国家统计局监测，今年2月份，我国70个大中城市房屋销售价值继续上涨，环比上涨0.7％，同比上涨55％，涨幅与上月相同。一边是居民购房意愿持续走低，一边是房屋价格不断上涨。根据供求理论，房价由供求关系决定，需求下降房价也将走低。但现实的情况为什么相反？今年的房价走势是否继续走高？带着一系列的疑问，记者采访了多为业内人士。

　　即期购房意愿再创新低

　　住房、汽车消费在经过2002年－2004年的消费高潮后， 2005年出现了明显的降温迹象。虽然，去年的宏观调整有效地控制了房价涨幅，但今年一季度，全国各大城市居民的住房消费意愿出现了明显的降温趋势。

　　央行调整显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2％，较上季及上年同期分别降低1个和3.8个百分点，并创历史新低。北京、天津和上海三个直辖市的居民购房意愿下降尤为明显。

　　另据北京市房地产交易网的数据显示，北京2月份期房销售继续下滑，当月预售期房10349套，比上月的14779套减少了4430套。

　　住房价格保持上涨势头

　　虽然居民的购房意愿持续下降，但住房价格却丝毫没有回落的迹象。据国家统计局统计，今年2月份，我国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比上涨5.5％。就全国来看，2月份我国绝大多数城市房屋销售价格仍有所上涨。

　　数据显示，除上海外，其他城市新建设商品住房价格均有不同程度上涨，同比上涨幅度为6.2％。其中，高档住宅上涨7.8％，普通住宅上涨5.3％，经济适用房上涨5.3％。与此同时，二手房销售价格也比去年同期上涨5.4％，高层、多层住宅同比销售价格分别上涨4.5％和5.5％。北京二手房均价上涨幅度为10.1％，成为二手房价格上涨较快的城市之一。

　　高房价减弱居民购房欲

　　房价过高影响了居民的购房意愿。据京城媒体联合调查，90％以上的人表示，房价上涨给生活增加了压力，半数以上的人希望政府继续加强对房地产的宏观调控，并增加中低价位住房的供应。

　　中国社科院金融所研究员易宪容也撰文指出，房价高企是居民购房意愿下降的主要原因。他说，面对居高不下的房价，那些中低收入者将会因为没有足够的支付能力而被排除在房地产市场之外，本来希望改善住房条件的民众也会因此延缓升级置业的计划，房地产投资者也将持币观望。

　　他认为，如果房价不能够得到一定的调整，仍保持高位运行的话，居民住房消费意愿难出现明显的增加。

　　北京今年供地数量可观

　　业内人士认为，充足的土地供应能够抑制房价上涨。从各种渠道反馈的信息显示，北京市2006年的土地供应将比较充足。据报道，北京市国土资源局有关负责人此前在接受采访时表示，2006年北京总体土地供应量在6000－7000公顷之间，其中住宅用地为1590公顷，明显多于上年住宅用地900公顷的供应量。另外，2005年已经通过预审的土地达到1225项，除了少数在去年年底进入市场外，其余则将在今年入市。

　　据北京市土地储备中心有关人士透露，今年第一批入市的土地将在40块以上，规划建筑总面积达540万平方米。其中，住宅用地占2/3，一半的地块建设面积在10万平方米以上，还有几块土地建筑面积超过40万平方米。

　　另据了解，目前北京市存量土地规模大约在4000公顷左右，至少可以满足一到两年的建设使用。

　　形成有效供应尚存悬念

　　然而，多位业内人士却对今年的土地供应，特别是对住宅用地的有效供应持谨慎态度。中国社科院财贸所况伟大博士认为，由于当前的供地计划在确定供应土地数量的同时，也规定了土地的用途，因此，判断土地供应对房价的影响时，不能单纯的以供应总量作为依据。

　　业内人士认为，存量土地由于种种原因，很难形成统一供应。但利用土地政策来引导中低价位住宅开发，是解决房价问题的一个途径。据了解，北京市各相关部门目前已经就通过调控项目立项和土地供应来形成中低价位住宅产品的开发一事进行协调。

　　近年新房供应增量有限

　　土地供应能否形成有效的住房供应是影响房价走势的重要因素。然而，面对北京市当前的土地供应形势，多位业内人士却依然认为，未来两年北京住房供应增量将有所下降。

　　中国指数研究院有关人士认为，前两年出让的土地将是2006年新房的主要来源。依据是，受制于开发能力，2004年"8.31"过关的土地并未能在当年形成实际的市场供应，而2005年住宅的实际供应量又非常有限。

　　与此同时，房地产施工面积和新开工面积去年出现明显下降。据有关部门发布的数据显示，2005年全年，北京市商品住宅新开工面积1983.2万平方米，同比下降10.1％。另据房地产专业机构对上市商品住宅的跟踪数据显示，2005年全年上市套数比2004年减少了20％左右。"新开工面积出现负增长，施工面积增长速度大幅下降，很可能会造成2006年新房有效供应持续减少。"中国指数研究院有关人士说。

　　对于今年前2月，北京市商品房新开工面积出现大幅增长的现象，业内人士认为，这可能是一种偶然现象，并不会改变今后新开工面积越来越少的大趋势，而房价也依然会保持增长势头。另据报道，北京市委研究室胡睿宪根据今年官方统计数字分析今年北京房价走势时也指出，由于近两年商品住宅新开工增速和增量都在下降，未来两年北京的商品住宅供给量将下降。

　　今年房价涨势不会逆转

　　国务院发展研究中心日前发布的《2006年房地产行业发展白皮书》预测，全国房价持续上涨的趋势不会改变，2006年全国房地产价格涨幅，将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅预计将在6％左右。

　　该报告称，从2005年全国房地产市场总体价格走势看，宏观调控导致房地产销售价格上涨幅度持续放缓，这种市场态势还将延续3-5年。未来一年中，销售价格将低速增长，但房价只存在增速快或慢的问题，整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。土地市场长期趋紧造成的市场长期供给短缺和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大等，都是房价上涨的原因。

　　中国指数研究院近期发布的研究成果也认为，2006年北京房价仍将上涨。该机构认为，北京市住房消费需求潜力很大，但是受到宏观调控的影响，很大一部分潜在需求还没有充分释放出来。对于购房需求而言，房源供给相对不足的局面依然存在，特别是经济适用型和中低价位住房的需求缺口依然较大。另一方面，在人民币继续升值的预期下，住房潜在投资需求将会长期存在。因此，该机构认为，在强劲的市场需求影响下，房价提升将是今年的主旋律。　

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