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楼市面临理性回调山西购房团再战上海滩为何求

作者：未知文章来源：转载点击数：更新时间：2006-3-29 9:06:21

近年来，一些具有鲜明地域色彩的民营企业家团体的投资动向总是引人关注，温州购房团和山西煤老板就是其中代表。最近一段时间，温州财团北上考察北京国企，而山西煤老板则联袂南下上海购房。在经历了温州购房团的大肆抢购后，上海楼市已经恢复平静。上月末，一支由30名山西煤老板组成的购房团飞抵上海，并对上海楼市进行购房洽谈。去年底，首批山西购房团抵沪两天便购下16套房子的情景历历在目。这一次，这批山西煤老板又为上海楼市带来什么？山西购房团重返上海在上海楼市面临理性回调之际，不少开发商惨淡经营，不得不挖空心思来寻求新的外来购房群体的支持。于是，台湾购房团、韩国购房团、山西购房团、北美购房团等诸多名目的购房团不断兴起。

　　

2月25日，来自山西的30人购房团冒雨来到位于上海松江大学城边的三湘四季花城看房。售楼处门外停着一辆大型客车，上面赫然写着“山西购房团”，周围则随意停放着几辆小轿车。据了解，此次山西购房团有30人，在上海参观包括松江、浦东、淀山湖等区域内的5个楼盘，其中既有别墅、公寓，也有。在去年底，第一批来沪购房的山西购房团多数是煤老板、医生、白领人士混合组成的，走的是大众化路线。而这次来沪的山西购房团瞄准的是上海市中心的和近郊的别墅。

　　在购房团里，有一个独立的小团体，他们一共七八个人，其中三个人还随身携带着专业相机。每到一个楼盘他们都会仔细地拍下楼盘外型以及内部的照片。而且他们的谈吐也比较专业，对上海也相当地熟悉。这个大购房团里的“小团体”其实是山西购房团的新闻发言人。一位西装革履的中年男子，正在向开发商详细咨询楼盘的情况。这位新闻发言人与开发商商谈完之后表示：“确实有几个盘挺满意，但是，这次的团你可能也发现了，会相对谨慎一点，理性一点。楼盘的相片，我们都拍下来了，可能还是要多看看，多比较才下决定。”虽然相对前一次的购房团，本次的购房者显得谨慎多了，但还是不乏冲动者。在购房团看完第一个楼盘三湘四季花城后，一对母女指着楼盘模型对售楼小姐说：“就要这一套了。”据称，这位母亲是和二女儿一起从山西过来看房子。“这房子是亲家托我买的，说全交给我了。”她说到这儿的时候，面露喜色。“小女儿现在上海读大学。我亲家是做煤矿生意的。这几年赚了不少钱。所以，想在上海把房子给他们买了。”据了解，三湘四季花城的销售均价为每平方米6300元。在松江的盘里，价格已经算比较高了。当天有8位团员有意向购买该楼盘。

　　山西购房团动机何在从去年起，山西人在北京买房的现象就已引起了业内广泛关注。此前在京城大量购买住宅产品的山西人，多数称购房是为了满足自己及子女将来的居住需求。而从这次山西购房团到上海考察的楼盘看，居住和投资的因素都有所体现，这与纯投资的理念不同。业内人士推测，这些山西人来上海购房的目的，并不是像前两年温州人那样炒房，而主要是一种生态移民。山西的居住、教育环境较差，投资房产更是无利可图，加上煤矿工作的危险性高，他们希望把家安在北京、上海。山西人来京沪置业大多用于自住或者为子女定居为主，这种体现正常生活需求的投资，使他们几乎忽略房子的升值潜力。尽管如此，山西人购房依然是无组织的个人行为，说他们炒房实在冤。很多山西人很内敛，他们不喜欢把自己的“家务事”向外人宣扬，山西炒房团的“美誉”是媒体强加给他们的。易居中国房地产研究院的分析师也表示，目前上海楼市的环境已有所变化，这决定了他们炒房的可能性大大降低，总的说来，他们购房大多是为了将来在上海生活或创业。

　　山西人与温州人投资取向和性格也不同，唯一相同的是都拥有大量资金。商人也好、粗人也罢，当他们腰包鼓起来的时候，如何保值便成了当务之急。资金总是需要出路的，投资房产也只是解决流向问题，“炒房”即成了顺水推舟的事情。

　　山西购房团难救市在一些市场人士眼里，山西购房团在上海难成气候，山西人有所作为的可能仅限于豪宅市场，对普通住宅市场不会有多少影响。分析人士认为，山西和上海距离这么远，气候、文化都有差异，而且山西人对上海了解非常有限，不像以温州人为代表的浙江人，对上海非常熟悉，山西人与北京渊源更深。因此，不会有太多人选择上海购房自住，他们更愿意选择北京。

　　另外，上海的对想来上海投资的购房者，也是一个高门槛。曾去过山西推介楼盘的上海世联地产客户总监王路就说：“山西人觉得上海房价太高了！”相比山西省会太原，上海的房价是天价。2005年，太原均价为每平方米3000元多一点，上海均价则达到每平方米近7000元，高出太原一倍多。而上海内环以内的新盘，几乎没有低于每平方米1.5万元的。随着上海楼市出现回暖征兆，成交量一路上升，业界对山西购房团的热情开始逐渐走向理性。好几个开发商表示，不看好山西购房团在上海的前景，不会参加去山西推广的活动。即便去年底上海首个山西购房团活动有16套的成交量，但这点销量与部分开发商的乐观期望仍有较大落差。

　　事实上，山西炒房团背后其实是一个完整的商业策划。整个活动的运作模式是，由媒体组织，整合山西和上海双方的资源进行营销。目前，两地媒体正在分别招募购房团成员和合作开发商、营销代理商。以近期的5000万元身价煤老板购房团为例，参加楼盘支付约9万元广告费，组办方将带领一个购房团考察，并在山西媒体上作广泛招募购房团成员的宣传，还会在山西至少5个煤矿集中的中小型城市进行具体推广宣传，此外还附送上海媒体的广告。据介绍，参加活动的购房团成员只需支付往返机票，在上海期间的住宿、酒会和歌舞活动等费用都由活动组织方和开发商负担，因此相当于一次“低成本旅游”。

　　对于以上操作，一些业内人士的疑问是，所谓的5000万元身价似乎只是一个广告概念。如果购房团成员主要按照人际关系网络集合，那么很难用一个强硬的资质去“审核”他们。上海一位房产代理商表示，去年宏观调控实施以来，上海绝大多数楼盘的销售都受到考验，随着投资客的消散，如何拓展新的购买力成为开发商必须直接面对的难题。而以山西煤老板为代表的一批富有人群正在崛起，如果能够把这部分市场撬动起来，对上海开发商来说不失为一个新的利润点。事实上，这正是不少开发商愿意积极参与这场山西购房团游戏的市场背景。一位购房团活动组织者透露，他们最初的设想正是来自开发商的提议。

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