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早买房早赚钱上海的昨天会是北京的明天吗

作者：未知文章来源：转载点击数：更新时间：2006-4-10 8:43:12

    2004年底在上海房展会，首创老总刘晓光宴请京城媒体的赴会人员，席间大发感慨：“看人家上海的房价，把北京拉下这么一大截？你们记者功力不够，没有充分发掘出北京的价值。”

　　刘晓光一语成谶。一年后，北京房价在宏观调控之下竟然大涨。近来，在京城开发商圈子里经常听到两种声音，一是失落，二是窃喜。前者后悔卖房卖早了，后者庆幸捂盘捂对了。“初看意料之外，细想情理之中。”对于北京房价的上涨，可以这样“感而慨之”。
　　
      说“情理之中”，是因为支持北京房价上涨的诸种要素仍然如故，甚至有所增强。如市场多年平稳发展的蓄势、有效土地供应的减少、增大的供需缺口、郊区建房及经济适用房的比重下降、二手房市场发育不足、其它投资途径的匮乏，当然还有开发商的炒作造势。

　　所以，北京房价的继续上涨是可以预料的。

　　但所有这些因素，在促使房价继续上涨方面，都没有这样一个事实引人关注：在北京，早两年、甚至早一年买房的人，都是幸运儿。2004年8000元买的房子，现今已经涨到12000元了。说白了，就是早买房，早赚钱。
　　
      现在大家都屏住了呼吸：北京房价会像两年前上海一样狂涨吗？

　　首先回顾一下上海房价为什么狂涨？当时金融风暴刚过，为刺激低迷的楼市，主观上政府出台了一系列鼓励买房的措施，如蓝印户口、退还个人所得税等措施；客观上经济回升，外资、外地购房者大量进入，更不消说上海房屋交易手续之无比“顺畅”。
　　
      利好因素当然能促使房价上涨，但不会使房价大涨以至形成炒风。问题在于上海当时所有利好因素都集中释放了，结果造成房价的年上涨幅度远远超过了风险与成本之和，突破了临界点。换句话说，只要买到房就能赚钱，而不必考虑风险。这是后来上海人买房演变成炒房的直接导火索。

　　目前北京没有形成大规模炒房的原因，并非是北京人没有上海人精明，而是北京房价上涨的幅度还没有达到这个临界点。将北京每年房价上涨的幅度控制在这个临界点之内，是北京政府今后的当务之急，而不是在人们知道明明能赚钱的情况下，阻止他们去这样做。说白了，就是使炒房者将成本及风险因素相加后，与利润率比较，算不过来帐。惟有如此，才能使得北京的房价稳步上涨，而不是狂涨，调控的目标也较易达到。

　　作为职业官僚，其基本功之一是及早评估政策的后果及可具操作性的应对之策，即调控措施要具有前瞻性，不然，很容易出现去小恶生大恶的结果。《汉武大帝》中的削藩故事很说明问题。汉文帝在无力应付削藩可能引起的动乱的情况下，对于晁错的削藩之议，深嘉其言，却不从其计。后汉景帝贸然削藩，终酿成七国之乱。
　　
      房地产的生产销售周期性长，产业链也长，所以刺激也好，调控也罢，没有任何缓释或铺垫，集中爆发性的“锦上添花“或“急刹车”都是不可取的，前者后果如上海，后者结局如上世纪90年代的海南和北海。

　　上海房价“故事”对于北京的意义在于：某一时段出台什么导向的政策固然重要，但在操作阶段不要让所有的负面因素和正面因素集中释放，才是最为关键之处，也是最见执政水准之处。

　　北京房价将来如何演变，既取决于市场供需关系的变化，也取决于政府主管部门对于市场各种变量的准确判断及应对。

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