进入3月中旬到4月初，传统销售旺季刚刚迫近，北京房价的持续高烧已经令人忧虑。追涨、抢购行为进一步使北京住房市场朝卖方市场倾斜。

    北京房价:给你一教训！

    观望之苦
    “我们涨得算慢的，所以4月5号开始，我们把房价从6200一下子调到7000元一平方，就这样也没有多少房子可卖了。”位于北京丰台马家堡某楼盘的销售人员不无遗憾地告诉记者。

    “第一天和售楼处谈的时候还是5650一个平方，我还在犹豫，晚上打电话过去听说，明天每平方要涨50元，我立刻决定去交定金。”去年底，在同一楼盘购房的消费者这样告诉记者，曾为此多掏的5000元钱的懊恼，已经被眼前每平方7000块的房价所带来的“财富效应”一扫而空。

    的确，原本属于北京房价“低洼地带”的南城丰台地区自打地铁5号线、4号线开工后，房价就一路飙升。2005年底，位于南三环、四环之间的马家堡板块就已经飙升到5000-6000元之间的价位了。然而，06年3、4月后，这里的普通房就难觅7000以下的价位了。位于拟建中的4号地铁角门附近的楼盘瑞丽江畔，均价已经达到7500，而去年底，瑞丽江畔的均价还在6000左右。

    马家堡板块只是06年北京房价高烧的一个缩影。进入3月中旬到4月初，传统销售旺季刚刚迫近，北京房价的持续高烧已经令人忧虑。追涨、抢购行为进一步把北京住房市场朝卖方市场倾斜。

    均价每平方米5000~7000多元的房子如苹果派、明天第一城首日销售现场排队抢购，单价超过每平方米1万元、总价过百万的房子如凤凰置地公寓、AZ-Town、合生国际花园未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。凤凰置地起价每平方米1.24万元的房子首次推出的150套两个小时售出，星河湾一个月热卖数亿元。

    与此同时，房价的涨速正在加快。统计显示，今年前两个月，北京市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨997元/平方米，涨幅高达17.3%，远远高于全国平均涨幅。以低价制胜的国美第一城均价在一年内每平方米上涨了2000元，而位于北五环之外的明天第一城半年时间每平方米也涨了1000元。让北京购房者苦恼的除了房价的涨势还有一个更残酷的事实：北京四五环内已经很难找到销售单价每平方米7000元以下的房子。

    伴随房价上涨的是成交量的大幅攀升。根据北京市房地产交易管理网公布的数字，3月份，北京共售出期房16641套，这已经接近去年“金九银十”购房旺季的水平，而通常每年一季度都是楼市淡季。进入4月份以来，每天网上成交数都稳定在500套以上。

    “北京主力的中高档住宅一般在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，到时候房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。”一位市场人士如此预测。

    对于观望了一年多的购房人来说，这些意味着什么？早在去年秋天，“口无遮拦”的地产大鳄任志强曾经说过这样的话——你是否愿意等房价继续往上涨后再买？这就是观望的结果，这就是给你的一个教训。

    北京楼市当今的表现已经出现昔日上海楼市的影子，北京楼市会不会变成下一个上海？

    恐慌性消费还是刚性需求？
    尽管市场的炙热已经不能用火爆一词来描述，但是刚性需求——这一北京楼市的王牌武器还是被众多房地产商四处舞动，无往不胜。而这恰恰是某些市场人士用来区隔北京市场与上海楼市暴涨的根本不同之处。

    据凤凰置地公寓开发商的统计，在客户购房动机这一项，45%的客户单纯用于自住、35%的客户表示自住与投资兼顾、只有20%的买家置业目的是投资。尤其值得关注的一个现象是购买这个单价1.4万元公寓的客户30%属于首次购房人群。

    苹果派、国美第一城、明天第一城等项目销售反馈的情况类似，都以自用客户为主，投资客户比例估计不超过30%。北京四五环以外的一些热销项目自住客户比例更高，几乎达到90%以上。

    如果房价的上涨主要是投机客的参与操作，那么挤掉泡沫，让投资客无利可图便可。然而，仅靠刚性需求就足以支撑如此高的房价，那还有什么办法？难道要打击民众正当的购房需求。北京楼市的刚性需求到底有多大？

    业界有人士指出，北京这种自用型客户主导的市场表现其实是被一种复杂的庞大的力量所操纵，是市场的一种假象。北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。

    自住房制度改革以来，北京的房价就处在不断攀升的趋势中，但总体的年度涨幅一般在10-15%之间。然而，去年3月国务院发布“国八条”对房地产实施宏观调控以来，北京楼市经历了春夏两季的观望后，在年末市场成交量和房价突然飙升。市场人士对此的解释——压抑的真实需求开始迸发。

    刚性的需求、楼市供不应求的市场格局，是业内人士看好楼市前景的重要原因。然而，在北京地区出现了越是调控需求就越强烈的怪现象。尤其是今年以来，此前暂时压抑的需求似乎猛然间爆发了出来。中国指数研究院调查结果显示：超过90%的消费者认为宏观调控的持续深入并没有令北京房价快速增长的势头弱下来。超过80%的购房者预期未来1到3年内，北京房价还会上涨。

    北京房价自去年以来的快速增长以及城区内住宅的减少让那些观望者产生了心理恐慌，担心越晚买越贵、越晚买市区内房子可选择的余地越小，所以赶紧出手。这是典型的恐慌性购买。而这一部分人大多数是真实需求者，如刚毕业的大学生、想改善居住环境的中老年人、还有急于成家的婚房购买者。而超前购买行为，则大多是全家几代人拿出所有积蓄为年轻人在北京买楼。至于投资性购买，则是目前国内投资渠道狭窄，很多人把资金投向楼市，看中的是北京的上涨。

    “三环以内消灭一万，四环以内消灭八千”！房地产界流传的“咒语”开始“显灵”。而超前的消费、恐慌性购买无疑成就了开发商盘中的脔肉。“在北京的东面，三环以内房价已经不止一万了”，中原地产北京公司的研究经理徐超告诉记者，“东四环的房子已经一万元了，四五环之间接近一万，如远洋天地，五环以外才有五六千的房子。”

    混乱的政策信号
    北京房价的暴涨自然引起政府部门的警惕，然而政府部门释出的政策信号却混乱不堪。中央从去年给房地产政策的主基调是稳定房价，主要的措施却是抑制需求同时供应量也在减少。

    2004年实行“招拍挂”以来，政策因素导致土地进入市场步伐放缓，更有市场人士透露，由于“8·31”过关地进入市场情况非常不好，政府为尽快把这些地推入市场，有意地放缓“招拍挂”土地的供应节奏。2005年北京的住宅用地供给中只有不到1/3的土地是用公开土地市场“招拍挂”的方式供给的。那么剩余的土地是如何供给的呢？市场中无法通过公开的信息考证，大多数开发商也无法从公开的市场中取得这些地，这必然使少数用招拍挂方式供给的土地价格高升。

    2005年，北京市住宅商品房用地实际供应量为627公顷、商业、服务业用地428公顷，两者供应量大大低于原计划，只完成了计划的35.8％和77.8％，而新公布的2006年的供地计划，住宅土地计划供应量比2005年又有所下降。这种局面推动土地价格急剧上涨。土地缩减导致住宅供应量下降。

    从近两年北京房地产市场的供需状况看，2001年北京商品住宅新开工面积增速创下69.2%的历史高位，但2005年则下降为-10.1%。同时，商品住宅新开工面积也由2003年的2455.7万平方米下降到了2005年的1983.2万平方米，比2004年下降10.1％。预期到供应将会减少，消费者自然会积极入市，从而推动房屋价格上涨。

    还是在用地方面，北京市宣布今后二、三环内不再新批住宅建设用地，这样一定会大大提高了少量新增土地的拍卖价格，也同时大大提高了原有已批土地上商品房供给的价格。北京华远房地产总裁任志强对此的评论是——当政府公开宣布资源的稀缺时，稀缺资源就一定会体现出稀缺性的价格反映。

    此外，这两年来，政府连续采取严厉措施限制高档住房或别墅的用地，（国土资源部官员就表示，将更为准确地界定别墅的范围，并禁止这方面的用地。）然而这却在无形中造成高档物业的成本上升，因为这个细分市场的供给将会减少，又将进一步推动高档住宅价格更快上涨。

    4月初，北京市建委公布了不同类地区的普通住房平均价格，由此，北京各地段的普通住房平均价格均有不同程度的提高，其中标准提高最大的是三级土地上普通住房平均交易价格，每平方米提高了1249元。北京市做出这样的调整，其本意是变相降低高档房除面积限制之外的价格标准线，以使这些住房二手交易时可以按普通住宅免交营业税和契税。但结果却使本来比公布标准低的商品房销售价格在向公布的标准靠拢，反而出现了价格上升。与北京市政府宣布二、三环路之内限制住房供给量反而抬升了房价一样，形成了异曲同工的作用与效果。

    北京房价的火烧火燎，引起社会各界的瞩目。任志强在自己的博客中，已经给出这样的警示——“这一轮的房价再涨是个危险的信号。但愿房价的增幅不要太快了，不要出现更严厉的调控措施。”同时，他呼吁，要在房地产市场中发挥市场经济的规律的作用，并担心，房价疯涨可能迫使政府采取更加严厉的措施来调控市场，并使市场的供求关系和价格（包括垄断下的土地价格和受政策左右的房屋价格）都产生进一步的扭曲。