关注二线城市房价之买房篇-本报记者 周雪松

　　“国六条”的出台，使楼市进入了一个观望期。 眼下，地产商在观望：政策会不会有缓和余地？有没有漏洞可钻？开发商观望的结果是有意放缓开发节奏，拖延了产品(商品房)上市时间。 
 
　　购房者也在观望：调控之后，房价会不会下跌？如果会，会下跌多少？

　　去年“国八条”出台之后，楼市也曾有过一阵观望，当时有业内人士预言——房价可能会出现报复性上涨。令许多人士始料未及的是，此话竟然一语成谶！

　　房价会不会再现去年“国八条”出台之后的报复性上涨？现在是不是买房的最佳时机？面对变化莫测的楼市，我们究竟应该选择出手还是观望？

　　7月12日，新浪房产频道邀请加拿大西安大略大学徐滇庆教授、中华工商时报副总编辑刘杉博士、北京房地产资深从业人员袁一泓先生以及中国经济时报房地产部谢光飞主任，就上述话题展开了激烈的辩论。

　　现在是买房好时机？

　　“从目前来看，中国的房价肯定是上行，而不可能往下走。”徐滇庆认为，房价上涨是大势所趋，当前购房者应当机立断，果断出手。

　　徐滇庆表示，支撑房价上涨的基本要素主要有两个：一是需求非常旺盛；一是流向楼市的资金非常充沛。

　　“中国现在人均收入上升速度很快，人们对于改善住房的要求很强，大家有这个愿望去改善，也有这个能力，特别是北京、上海，到这里来买房的不仅仅是北京上海的居民，还有全国的有钱的人，甚至包括全世界有钱的人，这个需求是现实存在的。”徐滇庆说。 “第二是资金的流量，中国现在银行的存差有十万亿之多，这个数字是无须怀疑的，老百姓存的比银行多，存差对银行不是好事情。2005年商品房销售总额只有1.8万亿，有10万亿的存差放在那儿，而旧的存差有28000亿。”

　　问题是现在这些“富余”的钱缺乏投资渠道。“大家说可以往股市上转，整个股市只有三万多亿的盘，容量太小，能不能往外走？通道是有的，可是是非法的。在这种情况之下，资金必定会不断地注入房地产领域。”徐滇庆说，房价的问题说到底是个金融问题。

　　“如果你去年在北京买了套房子，一万块钱一平米，你现在一万二出手肯定卖得掉。因为一季度房价涨了17%，四月份涨了6%，肯定可以卖掉。一万块钱进来的，一万二卖出去，房价是不是涨了？”徐滇庆说。 　

　　徐滇庆表示，2006年如果能够认真执行“国六条”，建设一大批小户型的房子，房价指数一定会下去，但是房价指数下去并不意味着房子的价格会下去。

　　“去年之所以房价上涨，全是大户型、豪华型，今年出来一批小户型，豪华型的房子我敢预言比去年涨得还快，小户型也得涨。今年2500元／平方米的明年没准涨到3000元／平方米。银行的钱出来一万亿就不得了，今年还有收入，态势放在那儿，货币政策又放在那儿，咱们头疼就是这个问题，没有别的可投，放在银行你是负利率，放在股市风险又大，往外跑又跑不掉，房地产还是个比

　　较好的投资部门，投资和需求放在一起，今年房价恐怕包括小户型的房价还得涨。” 徐滇庆说，“房价还在往上走，现在是买房的好时期。”

　　不妨观望一段时间

　　尽管刘杉也认为房地产的问题归根到底体现在金融问题上，但他的观点跟徐滇庆不同。刘杉建议，自住性购房者不妨观望一段时间，等等再说。

　　“我们前一段谈论房地产更多的是批评地方政府和开发商，我觉得他们有利益驱动是因为制度造成的。”刘杉显然也注意到了徐滇庆教授所谓房价背后的金融问题。

　　“人们的收入增加很高，实际上体现在不同人的身上，是少部分人获得很高的收入，但绝大部分人收入的程度不是很高，绝大部分人买不起房。说到金融问题其实就是存款，徐教授说有十万亿的存款，这部分钱很厉害，因为现在汇率改革，大量的外资进来，基础货币发得比较多，整个流动性比较强，所以价格会涨得比较多。”

　　刘杉认为，从理论上讲，通货膨胀可能体现在资产和房地产价格上，人们为了保值、增值，有可能把钱投到房地产上，一两年内把钱投在房地产上，实际上会有保值的效果，但十万亿是不会出来的。

　　刘杉说，很多人为什么存钱，因为中国的社会保障制度是不完善的，大部分人存钱的目的一是养老、二是医疗、三是教育，所以这部分钱绝不会投入到消费，也不会很快进入到房地产市场，但一部分脑子比较活的人要买房子，要保值，有一部分进行投机、投资，还有一部分人是出于自住的需要。

　　“国六条”出来以后，实际上把整个房地产市场分为了两块，一部分是自住性需求，另一部分则是投资(机)性需求。对于自住型这部分需求，在“90平方米必须占70%以上”的措施实施后，同时通过廉租房、经济适用房的建设，有望在一定时间内得到解决，但投资(机)型需求有可能还会增长，这种需求增长有泡沫的成分。

　　“因为分配不公，大部分财富集中在少部分人手里，这部分人拿着那么多现金，又认识到通货膨胀的压力，为了保值就投资房产，这部分巨大的需求就会把房地产的价格拉动起来，再加上政府抬高地价，所以对于普通人来说根本买不起房，我觉得北京市的房价应该是偏高的。”刘杉认为。

　　“我觉得自住的话不妨等一年，因为小户型在一年以后会出来，自住没必要急着买，可以继续观望。”刘杉说。

　　袁一泓的观点跟徐滇庆差不多。袁认为，房价有可能重现报复性上涨，购房者观望可能为之付出代价。

　　“对于中等收入阶层来说，我觉得像北京这样的房价可能是偏高的，但是如果十年以后回过头来看，房价肯定是低的。”

　　二线城市现在应出手

　　“对像北京、上海、广州这种一线城市来讲，我觉得现在不是买房的最佳时机。”谢光飞说，现在大家谈房地产宏观调控，好像只是指北京、上海、广州这些一线城市，对二线城市关注比较少。

　　对于现在是不是买房的最佳时机这个问题，他认为应该具体问题具体分析，至少应一分为三，因为一、二、三线城市情况各不相同。

　　谢光飞说，去年房地产调控的重点是在上海，上海的情况走在北京的前面。去年上海房价疯涨，比北京还厉害，但是调控之后并没有形成所谓报复式的上涨，只是回暖。

　　“我觉得现在一线城市，比如北京的房价，确实大家的观点都一样，都是偏高的。中央也了解了一些情况，对北京房地产暴涨的形势不满，稳定房价的决心非常大；上海是经济中心城市，北京比上海的敏感度高，北京有政治性、全局性的问题。中央不会听任北京房价继续暴涨包括报复性上涨，所以从这方面讲，北京房价再涨的空间也不大。”

　　最近，北京市陆续出台了一些政策，包括收回控制轨道沿线土地，建设中小户型限价房，轨道交通沿线可能会形成一个房价比较低的地带。他认为，像北京这样的一线城市，购房者可以等一等，但投资者可以选择出手。

　　“如果是二线城市、省会中心城市，情况和一线城市相比就有些不同。我觉得二线城市(当然这也分中部、西部和南部不同区域的中心城市)现在应该是出手买房的时机，因为那里的市场相当于北京两三年前的市场。而三线城市、地级市，我觉得房产还相当于一种期货，要看准或提早把好房子拿在手里。” 　

　　谢光飞总结道，关于现在是不是买房时机的问题，可以形象地说，“一线城市是甩货，二线城市是现货，三线城市是期货。”应根据个人情况和房地产形势进行综合判断，遵循理性原则，不能形成太大的经济负担，否则就得不偿失了。