你一生要买几次房以房养房是否划算-中华理财网-基金-理财-股票-债券-保险-港股-社区

你一生要买几次房以房养房是否划算

作者：未知文章来源：上海金融报点击数：更新时间：2006-10-23 9:44:28

初次购房，资金统筹安排房产不同于汽车、电器等其他大宗消费品，具备价值相对较高(一般需要负债购买)、位置固定、使用期长、变现手续烦琐等特点，因此，在作出购买决定前，一定要反复斟酌，除要考虑位置、交通、房屋自身品质等因素外，还应对自身的财力状况和今后预期收支情况做客观的分析。
　　首次购房时应注意以下几点：
　　1、不要追求一步到位，买面积很大或总价很高的房产，以免占用过多的资金。与近郊大户型相比，市区工作地点附近或地铁沿线的小户型总价差不多，但日常能节省大量时间和交通成本，因面积小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投资两相宜，应是不错的选择。
　　2、首次购房贷款月还款资金占当前月收入的比例不可过高，30%以下为宜。
　　3、除购房首付款外，还考虑到装修款、家具电器、契税和公共维修基金等一次性支出。
　　4、通过办理银行人民币理财、零存整取储蓄、购买货币基金等金融产品，精心安排日常节余的资金，使之尽可能保值增值，为再次置业奠定基础。
　　二次购房，"以房养房"
　　很多人在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供，即所谓的"以房养房"、"以租抵贷"。采用"以房养房"的方式是否合适，其实是一个很复杂而且存在较多变数的问题。为此，我们必须抛开对于房子的一些主观偏好和城市归属感等因素，单纯从理财的角度来考虑。判断的因素有二：一是购房者对当地房地产市场租售价格走势判断；二是投资收益率比较分析。
　　我们不妨首先假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平，举例说明"以房养房"是否划算。
　　例如，2000年，张先生在上海莘庄一次性付款购买了一套商品房，建筑面积60平方米。2004年底，他又贷款60万元购买一套徐汇区商品房。莘庄房产每年需负担物业费900元，目前市场价格42万元(包含装修)，月租金1500元。他拿不准到底该出租房子收租金，还是卖掉房子回收资金去归还徐汇房产的银行贷款。
　　在这里，需计算莘庄房产的租金收益率。首先，为确保出租房屋的品质，张先生需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中有可能出现房屋空置期，暂以每年15天计算，则年租金净收益=1500×12×（365-15)÷365-900=17260元，年租金收益率=17260÷（420000+10000)=4.01%。显然，与其靠收取租金获取4.01%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还徐汇那套房子的部分银行按揭贷款，毕竟为供徐汇房子所付出的资金成本是5.51%(银行按揭贷款年利率)，高于4.01%近1.5个百分点。
　　假如购房者长线看跌当地房地产价格，更应尽早出手转让多余房产，这样不仅能避免或减少房产交易损失，还能腾出资金最大限度节省其他房产的融资成本。相反，假如对当地房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨，而且前景十分看好，则"以房养房"无疑是非常可行的理财方案。
　　投机性购房，慎之又慎在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。
　　1、房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例。
　　2、慎用"以租抵贷"方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源。
　　3、如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。

没有相关文章

郑重声明：本文仅代表作者个人观点，与中华理财网站无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作出任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。本文不作为投资的依据,仅供参考，据此入市,风险自担。发布本文之目的在于传播更多信息，并不意味着中华理财网站赞同或者否定本文部分以及全部观点或内容。如对本文内容有疑义，请及时与我们联系。

文章录入：lijia-12818 责任编辑：lijia-12818

【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口】

上一篇文章：房贷渐成理财核心工具

下一篇文章：四家银行发力个人汽车贷款

　网友评论：（只显示最新10条。评论内容只代表网友观点，与本站立场无关！）

::发表评论::


姓名：

评分：	1分 2分 3分 4分 5分

评论内容：


严禁发表危害国家安全、政治、黄色淫秽等内容的评论。用户需对自己在使用Sj263网服务过程中的行为承担法律责任。本站管理员有权保留或删除评论内容。评论内容只代表机友个人观点，与本网站立场无关。