虽然楼市还不景气，但房地产的“信用”仍被银行广泛看好，以最大程度盘活房产价值的房贷新品近期在沪上竞相登场。昨天，上海银行新推的“个人额度房贷”业务，将市民以房产为抵押的融资成本，减至业内最低的水平———实际为10年的房产抵押贷款，可按1年期贷款基准利率执行，节省利差约0.72个百分点。

    透支利率被变相拉低

    据上海银行个金部有关负责人介绍，市民可凭产权房作为最高额抵押，向该行申请一个循环授信额度，最高成数相当于房屋评估价的七成。在循环借款期和可用额度内，借款人可循环使用额度，随时提取和归还贷款。

    该负责人进一步解释称，获得“个人额度房贷”就好比从银行申领到一个“大额信用卡”，借款人可自由支配“信用额度”。

    该产品最大的卖点在于贷款计息方式的“让利”。据介绍，对于一份循环借款期最长为30年的房屋抵押贷款，上海银行利用每年核准一次房产价值的方式，变相将5年以上的贷款利率标准降低至1年期的标准。

    比如说，某市民以一套价值100万元，已全部清偿房贷的房屋为抵押，向上海银行申请额度房贷50万元(最高额度70万)，循环借款期为10年。一般的抵押贷款按5年期以上的利率标准(6.84%)计息，但上海银行按6.12%的1年期贷款利率计息。相比之下，每年节省贷款利息3600元，10年总共节省利息36000元。同时，上海银行只对借款人实际支取的贷款部分以及时间计息。

    套现资金需更多“出路”

    对大多数市民而言，房产是其最大的资产，能最大限度地盘活房产价值是市民最迫切的需求。近期，招行、浦发、深发展等沪上银行推出的房贷创新型产品均体现了这一思路。

    不过，由于授信用途受限，盘活的房产资金缺少“出路”，这是目前各家银行普遍面临的难题。除消费以外，市民抵押房产获得的资金，被严禁投向股票、期货等高风险、高回报行业。

    有关业内专家建议，如果盘活的房产资金被允许投资基金等相对稳健的行业，银行的创新产品市场前景将更乐观。在目前国内股市大涨的背景下，一般基金的年赢利均能达10%以上，比银行贷款利率高出不少。一旦投资基金的“闸门”大开，贷款需求一定会快速拉升。

    事实上，香港等地的外资银行已开办类似业务，并对贷款账户进行严密监控，一旦房产融资所投基金的收益率等于或低于贷款利率，银行有权进行强行平仓，这就规避了投资风险。目前，国内银行对贷款账户的监管水平仍有待提高。

    不过，这次上海银行的“个人额度房贷”部分开启了“投资禁区”，规定贷款可用于补充投资参股企业的流动资金，以及其他合法、合规的投资、经营用途。