临近春节，等待了不少时间的人们，终于迎来了收房的日子。据不完全统计，近期入住的新盘数量大约为80个。

　　迁入新居本是高兴事，可是，所谓的好事多磨，偏偏收房时就遭遇了烦心事。天之骄子的业主们就遭遇了这样的事，与开发商对簿公堂。本来是很简单的交房逾期案，却因为购房合同中的问题而导致案情一波三折。最近曝光的逸翠园业主拒绝收房事件中，据了解，业主在购房时要签10份合同，其中9份是开发商的附属合同，在附属合同中，开发商几乎规避了所有可能出现的问题。如果不是其房屋质量实在问题太大，业主几乎不会得到赔偿。购房合同中浮现了诸多实操问题，这些问题的产生，提醒购房者，签署购房合同一定要慎之又慎。

　　合同条款要看仔细

　　自2005年3月15日，北京市建设委员会和北京市工商行政管理局出台《北京市商品房预售合同》标准文本，规范北京的房地产市场，杜绝以前在《北京市商品房买卖合同》中约定不明而使某些人从中取利的行为。购房者购买期房，所要签订的合同是新版的《北京市商品房预售合同》，该文本严格限定市政基础设施和其他设施的建成时间,明确其违约责任，从而保护广大业主的合法权益，让房地产市场上已经存在的诸多关于配套延期交付使用的纠纷，在审理过程中有法可依。

　　在天之骄子案件的两次庭审中，开发商嘉利恒德方面坚持认为，业主按照延期交房、延期交付市政基础设施(包括电、燃气、热水)、延期交付其他设施(包括公共绿地，公共道路，公共停车场，会所，温泉、游泳池等体育设施)分项收取支付违约金是不合理的。开发商的代理律师认为，这是“将违约天数放大”，“业主买一套住房却提出数套的索赔”。

　　业主代理律师韩松认为，《商品房预售合同》中之所以对交房时间、市政基础设施、其他涉及的交付时间分开单列，就意味着这些权利是应该单独主张的，“如果可以合并主张，为何还要单独做出约定”。有业主补充，包括园林、绿地、会所等配套都是计入购房的公摊面积内的，购房人已经为这部分权利买单，自然应该在权利受损时按合同约定主张赔偿。

　　有法律界人士认为，从2005年3月《商品房预售合同》文本的出台至今，当下已经迎来使用该合同文本的房地产项目交付使用的高峰期，这个案子的判决结果将很大程度上影响这类案件今后的审理。如果法院认同开发商合并计算违约金的方式，将使标准文本的实操性面临更多疑问。

　　赔偿金基数需弄清

　　交房延期，需要赔偿违约金，这是毋庸置疑的，但是关于赔偿金如何赔付则存在不少问题。天之骄子的业主就面临了这样的问题，违约金金额的赔偿基数该如何计算。在这方面也存在陷阱。

　　开发商方面提出，违约金额的数额应该按照未完成部分的金额来确定，超过部分应视为无效。按照这个思路，开发商嘉利恒德方面只认可将小区的园林、绿地以及会所、游泳池视为未完成部分，其提供的金额数据是：会所、游泳池的造价为400万元，园林、绿地的造价为700万元，工程造价共计1100万元。事实上，按照业主和开发商当初签订的商品房预售合同，其中约定：如果出现逾期交房，开发商应该按照总房款的万分之二支付违约金。

　　以一套100平方米(房价9000元/平方米，总房款为90万元)的住宅为例，按照开发商的思路，开发商每天只需向该户型业主赔偿1100万元÷770户×万分之二＝3元；按照合同约定，开发商每天需要向该户型业主支付90万元×万分之二＝180元。前后计算方法得出的赔偿金额相去甚远。

　　韩松指出，被告方所依据的是1981年出台的《经济合同法》当中的条款，但事实上1999年《合同法》颁布后，《经济合同法》已经自然失效，被告方是将失效的法律条款作为自己的立论依据。

　　购房贷款发放要盯紧

　　贷款逾期发放的问题一般很少出现，因此，在签订购房合同时，消费者不太在意。认为只要手续齐全，贷款一定会如期发放，不会存在逾期违约的情况。但是，所谓的，小心驶得万年船，以防万一。这不，这事也让天之骄子的业主遇上了。本来是一桩交房逾期案，开发商又牵出案中案，反诉部分业主贷款发放延期，给开发商造成了损失，要求业主赔偿。

　　开发商的诉讼请求依据是买卖双方签订的商品房预售合同，合同附件五“付款方式及期限的约定”中的第2、3条规定。第2条规定：签署《北京市商品房预售合同》后60日内，买受人(购房人)应办理完毕银行贷款手续，将贷款款项划拨至出卖人(开发商)账户；第3条规定：买受人须在《北京市商品房预售合同》签订之日起7日内向贷款银行提出正式申请，并按该银行规定提交申请贷款所需的各项资料并缴清有关费用。

　　据了解，在此案中被告的20名业主中，有19名涉及到开发商的“因购房人原因导致购房贷款延期发放”问题，其中最长的延期不超过4个月，最短的延期20多天。

　　韩松认为，合同中还有另一约定。同样是在合同附件五“付款方式及期限的约定”中的第3条规定：如因买受人提交的贷款申请资料不真实、不完整，或因其不配合贷款银行的审查工作等原因，导致买受人的贷款未能在《北京市商品房预售合同》签订后60日内获得银行的批准，则买受人须在上述期限届满后7日内，以其他付款方式向出卖人支付剩余房款，若非买受人原因造成贷款无法如期获得银行批准，则买受人可不承担违约责任。

　　办理购房贷款牵涉到4个环节，分别是购房人、开发商、开发商指定办理贷款的律师事务所以及发放贷款的银行。办理的流程是:买卖双方签订商品房预售合同；购房人到开发商指定的律师事务所交纳相关费用、提交个人信用证明，同时，开发商把已签完的商品房预售合同拿到主管建委去备案；负责办理贷款的律师事务所拿到买卖双方的上述资料，且资料齐全、审查合格后,统一报送到贷款银行；之后是银行办理相应的贷款手续。换句话说，其中有一方不善尽义务，都可能导致贷款逾期发放。

　　韩松认为，这其中业主应尽的义务是：将贷款所需的个人信用资料提交给律师事务所，并如数交纳相应费用(律师费、保险费和抵押登记费)。业主一旦做到这些事情，而且资料完整、真实的话,就不应当为逾期发放房贷承担责任。

　　通过这一事情可以看出，购房合同中，存在诸多陷阱，律师提醒购房人，不能因为问题不易发生就疏忽。每一个环节都要小心谨慎，明确责任，留下书面的东西，以备日后不时之需。

　　追踪报道

　　天之骄子部分业主遭反诉

　　本报讯 (记者赵丽萍)天之骄子141名业主状告开发商北京嘉利恒德房地产开发有限公司延期、违约交房案出现戏剧性变化。原来坐在原告席的天之骄子部分社区业主,这次却坐在了被告席上。

　　1月22日上午9点，开发商嘉利恒德方面状告天之骄子其中20名业主案在朝阳法院派出庭南磨房法庭开庭。

　　开发商提取的诉讼请求有两点：一是购房人(业主)在60日内未办理好银行房贷，要求购房人支付超过60天的违约金；二是因为购房人逾期还贷，要求购房人退房并支付总房款20%的补偿金。

　　尽管业主代理律师和业主申明了逾期办理房贷的原因并不是业主造成的，但是开发商代理律师不认同业主的表示，并且认为业主的证据不够充分。

　　开发商方面因为部分业主延期1、2月向银行还房贷月供，要求与购房人解除买卖合同，要求购房人腾退房屋，同时向购房人高额索赔。据悉，上述20名业主中有两人涉及到该问题，而这两名业主都已将房屋全部装修完毕，且已入住。

　　业主代理律师韩松表示，上述两名业主认同未按时还款的事实，但是未按时还款另有原因。去年3月份，央行调整了购房贷款利率，房贷的月还款(月供)额度因此可能出现调整。以业主吴先生为例，未调整利率前，贷款银行提供给吴先生的月还款计划书上表明，其月供为6800余元。去年6月，吴先生于月供期限内在贷款银行指定的账户中存入6900元。但是，此时吴先生的月供已因为贷款利率的变化增加到7015元，所以银行没有划走这笔月供，并从开发商在银行的保证金中扣除了相应款项。由于银行方面并未及时通知购房人这一变化，直到作为贷款担保人的开发商嘉利恒德方面向购房人发出欠款通知书，购房人才得知此事，并及时按新的月供额度补交。

　　庭上，开发商嘉利恒德方面的代理律师提出，将本诉(天之骄子141名业主起诉开发商嘉利恒德交房延期案)与反诉(开发商起诉其中的20名天之骄子业主)一并和解。但是，遭到业主代理律师和业主的反对。有业主认为，这次反诉就是开发商和解本诉的谈判筹码。