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加息后需慎选固息房贷

作者：本刊记者… 文章来源：《证券市场周刊》点击数：更新时间：2007-4-2 10:13:58

　　3月18日，中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。大多数的研究机构都认为中国已进入新一轮加息周期。

　　目前，银行发放的中长期贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，万一贷款利率调整，贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。本次基准利率上调27个基点只是一次小幅调整，但也让房奴恐慌，很多人被迫提前还款，潜在购房者则感叹加息周期何时方休。很多人后悔当初没有选择固定利率贷款，否则会节省下很多利息支出。为迎合客户需求，最早在国内推出固定利率房贷业务的光大银行，近日又推出了新的“固定利率组合房贷”产品。

　　“固定利率房贷”是银行为购房人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，无论贷款期内市场利率怎样变动，借款人都按照固定的利率支付利息。它在为购房者提供资金融通的同时，帮助借款人规避了今后利率变动特别是利率上调时引发的不确定性风险。这次光大银行推出的“固定利率组合房贷”包括期限组合和金额组合两种方式，适用范围包括个人住房及商用房贷款。

　　其中，金额组合固定利率贷款产品是指在贷款期限内，一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率，以满足客户灵活规避贷款利率风险的需求；而期限组合固定利率贷款产品则包括“固定+浮动”和“固定+固定”两种。客户在申请一笔住房或商用房贷款时，可以将贷款期限设为两段：在第一段选择固定利率的同时，可以根据利率水平预期，约定第二段为固定利率或浮动利率，以此满足客户在不同期限内执行不同固定利率的要求。“固定+浮动”期限组合住房贷款期限最长可到30年，前20年可选固定利率，后10年选择浮动利率；“固定+固定”期限组合住房贷款期限最长可到20年。相比最长期限为10年的固定利率房贷，固定利率期限组合能灵活地适应客户在加息预期下延长固定利率贷款期限的需求。

　　假设贷款金额100万元，总贷款年限10年，在不考虑利率变动，按3月18日加息前的浮动利率计息，年利率为5.814％，该名客户每月还款额为11008.88元，总还款额为1321065.06元；而如果采用“5年固定利率+5年固定利率”的混合方式，按5年期的优惠固定利率5.73％计，前5年每月还款10966.95元，总还款额为658016.86元。假如后5年固定利率不变，仍然按5.73％计息，那么还款金额不变，这10年总还款金额为1316033.72元，利息比浮动利率方式节约了5031.34元。

　　如果后5年央行加息，那么采用这种混合贷款方式，对购房者更有利。如果5年后降息，购房者仍可以浮动利率，也没有什么损失。而在3月18日央行进一步加息后，固定利率房贷的优势将更加明显。

　　到底哪些人适合固定利率房贷呢？当然是对于有升息预期的投资者。这些人要具备一定的风险锁定能力。他必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间合理判断，同时结合各银行的该业务品种的具体利率水平，做出决定。如果投资者判断贷款利率会升到8％、9％。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利率。

　　不过，近期房贷利率已提高两次，即使再有一到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险较大。因为固定利率一般情况下都会高于现行利率，这其中高出来的部分就作为贷款者规避利率风险的代价。对于借款人来说，当市场处于加息周期时，固定利率房贷对借款人有利；但如果市场处于非加息周期甚至是处于降息周期，那么锁定住房贷款利率无疑对银行有利。借款人则要综合分析各种情况，得出自己对利率走势的分析和判断，因为一旦签署固定利率住房贷款合同，想修改合同或者提前还贷，就要向银行付出一定数量的违约金。

　　新年以来，建行、兴业、民生、深发展等银行在零售业务上的战略意图越来越明显。为了抢占房贷市场，价格战在逐渐升级。各家银行对评估费、律师费等方面都有一定的优惠措施，同时简化了贷款的申请、发放程序。对银行来说，开发固定利率房贷需要很强的风险定价水平以及对资产负债进行重组安排的能力。它们要做好资产负债匹配管理，研究新产品以在市场上转移和对冲风险。国内银行的身板在这方面还略显单薄，所以目前各银行的房贷产品设计原理都类似，大都是利用还款期的变化等因素来开发新产品，而且由于产品创新可复制性太强，所以市场上产品同质化比较普遍。这难以满足贷款者的多样化需求，尽管这种竞争的结果必然是贷款成本的下降。

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