深圳楼市价跌量缩：炒房人陷入进退两难困境

　　日前，国务院派出的12个督察组开始到各地检查落实房地产调控政策的情况，检查的重点是房价、房地产市场供应结构，以及市场交易秩序，而北京、上海、广州、深圳等房价上涨最快的大城市和二线、三线城市，更成为重点目标。

　　就在国务院督查组巡查楼市的时候，我们注意到前一阵子一直位居全国房价冠军的深圳，也出现了一些非同寻常的变化，深圳南山区一个名叫后海公馆的楼盘，降价的幅度已经高达33%以上，如果计算开发商每平米主动降低的3000元，降价幅度将高达43%。在深圳，不仅一手楼盘在以明降或暗降的方式不断调低房价，就连二手楼也在降价。深圳南山区一个名叫半岛城邦的楼盘，今年7月，它的价格高达每平方米4万多元，现平均每平米降了五千到六千。

　　深圳的楼房销售，一般都是各个中介机构负责，他们告诉记者，在深圳房价下跌并不是个别现象。大概跟上半年比较，就是跌了一成至两成的样子。

　　一方面深圳房价在悄然下降，另一方面深圳楼市的交易量却在急剧萎缩，一月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低，房地产市场突然由热转冷，价跌量缩，这让一些深圳的炒房人，陷入了进退两难的境地。我们就遇到了他们当中的一个，这人现在欠着银行上千万元贷款，为了不被曝光，他要求我们对他的声音和画面进行了处理。但我们还是可以一起来听听他的炒房经历。

　　不愿接受拍摄的王先生告诉记者，为了炒房赚钱，自己买了二三十套房，欠下了几千万元的银行贷款，就月供可能几十，二三十万。看到深圳的一手房和二手房都有下跌的苗头，王先生希望自己能尽快卖掉手里的房子，但是，让他没想到的是，房子却很难卖出去。那么，为什么市场的交易突然如此清淡？王先生告诉记者，在深圳，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上，银行利息就7%、8%，那就20%以内的升值都是亏本保本的，要达到20%以上的升值才能赚钱，才能盈利。

　　如此计算，买到手的房子如果达不到20%的涨幅，炒房人就会面临着赔钱的风险，那深圳的商品楼是否还会继续升值？王先生告诉记者，今年下半年，银行开始收紧贷款，政府打击阴阳合同并限制香港居民买房，一系列地产新政让不少炒房人目前看不到升值的空间。

　　随着地产新政的实施，深圳楼价暴涨的狂潮也开始消退，记者在深圳街头看到，一些中介公司为了生存，甚至着急到举着卖楼的招牌冲到了马路上，但即使这样，有的区甚至一天都没有一套房子成交。

　　在深圳的采访中，一些中介公司也告诉记者，由于楼价下跌，银行也开始变脸，如果第二次供楼晚了，银行就会马上把这个房子拿去法院，去仲裁，去起诉这个业主。

　　炒房，炒房，只有把房价炒高了，炒房人才有的赚。然而，眼下深圳楼市刚刚经历了一轮暴涨，正处在风口浪尖上，楼市下一步会涨会跌，谁也没法打保票。不过，陷入困境的炒房人，还有没有办法通过房租来收回成本？

　　在深圳，被一些中介公司工作人员称为鼻祖的炒房人就是邹建民告诉记者，早在8月份他就把手里的房子都卖了出去，因为在他看来，如果商品房升值空间不明确的话，那么能够挽救投资者失败命运的就只有房租的收入。

　　邹建民的买房原则是，每个月的房租一定要比得上银行的月供，那么他为什么坚持这一点？采访中，邹建民也带记者来到了深圳南山区的兰溪谷，那套130平米1万元钱租金的房子现在价值300万左右，如果房价不涨，花300万买这样一套商品房合不合算？邹建民计算了一下，300万的房产，首付就是90万元，当年的收益：是房租收入12万元减去贷款利息10.3万元，挣了1.7万，但是，买房人如果把90万元选择一年的定期存款，他却可以获得3.5万的利息，并且没有任何风险，也就是说，如果房价不涨，90万元用来买房要存在银行里亏1.8万元。

　　邹建民坚持的只有一条，租金如果不能支付月供，他就不会购买，那么，在深圳有多少楼盘的租金能够抵消月供的？记者在一些楼盘销售现场，也听了这样的回答：“想完完全全抵消掉的话，尤其是高档楼盘，现在已经不能达到了。”

　　成交量降低、价格下跌，较低的租金收入、高昂的月供，一系列的打击，让不少炒房人开始后悔当初的投资冲动。现在很多炒房人还是不愿降价卖出手里的房子，认为明年各个银行拥有新的贷款额度之后，将会放宽贷款限制，深圳楼市将重新涨起来，但很多人没想到的是，明年却是从紧的货币政策。

　　曾刚：“中央的经济工作会议刚刚开完，其中对我们明年的货币政策定了一个调，是一个从紧的货币政策，这样的话意味着我们明年对贷款的规模的控制可能是比今年要为严格。”

　　楼价上涨空间毕竟有限，他们今后很难继续通过套取差价来获利，而各项宏观调控措施出台后，炒房的成本又在不断加大，贷款炒房，虽然看上去似乎一本万利，但稍有不慎，就会变成一门赔本的买卖，深圳不少炒房人现在正走在钢丝上。

　　当不少炒房人被钢筋水泥的房子套牢的同时，大量需要住房的人却买不起房，有的中等偏上收入的市民，因为承担不起高昂的房价，只能租房子住。面对深圳高昂的房价，即使身为炒房人的邹建民也认为，为了购买一套住房，过分透支家庭几十年的未来，其实并不公平。

　　在深圳，不同的人对房屋有着不同的价值观，那么负责贷款的各家银行又是怎么看深圳楼市的价值？记者注意到，今年深圳的各家银行把第一套和第二套房贷的首付从以往的20%分别提高到了30%和40%，曾刚告诉记者，这一政策并不仅仅是在打击炒房人。

　　曾刚：“比如说我原来是两成，那意味着如果说这个房价在你违约之后，我银行把这个房子拿进来，那他房价跌幅超过20%，银行就会亏损，如果我现在以四成首付，提供六成按揭的话，那意味着房价要跌到40%以上，我银行才会受到真正的损失，像这样一个首付提高的过程，其实是银行提高了他的安全防范的边界。”

　　深圳房价深圳商品房经过上半年的快速上涨后，短期内的升值空间不再乐观。高昂的房价下，炒房人的风险不断积累，普通市民买房的梦想也在变成泡影。事实上，为了让深圳楼市回归理性，深圳市的管理部门也做了大量工作，帮助市民实现他们的住房梦。

　　在深圳，有着2760套经济适用房的桃源村三期虽然还在建设，但记者还是独家探访了刚刚装修好的样板房。记者注意到，房间里没有像商品房的样板间一样布置各种家具，但家的感觉已经充满了每一个角落。

　　谢婉华告诉记者，桃源村三期的2700多套经济适用房都会按照现在的标准进行装修，并在明年的10月以政府指导价向深圳市的低收入人群销售，除此之外，更多的政策性住房也在紧锣密鼓的推进：年内落实60万的平方米政策性住房建设用地的指标；年内动工建设2.5万套政策性住房；年内租售不少于6000套政策性住房。

　　经济适用房会让低收入的市民实现住房梦，那么，对那些买不起经济适用房的人，他们又该怎么办？在深圳的一个廉租房小区，记者了解到这里每个月的房租只有800多元，而且实行了小区化管理，安全也能得到保障。

　　在深圳，接受记者采访的所有低收入市民都认为，只要租金合理，面积合理，小区纳入统一管理，不被驱赶，即使是租用政府的廉租房他们也获得家的感觉，那么，在深圳保障性住房究竟能覆盖多少人群？

　　“保障性住房，我们十一五规划是达到20%，就是(新建住房)总量的20%，十一五期间共69万套，有14万套是保障性住房。”

　　王锋告诉记者，以前过分依靠商品房解决住房问题，绝大部分市民也被赶上了买房独木桥，但现在，深圳市政府促进保障性住房的增长，也会让过于高昂的房价回归理性。

　　“如果真要采取这种方式能够得到落实的话，我想我们现在这种有价无市的局面肯定会转变。”

　　半小时观察：我们需要更多保障性住房

　　深圳炒房客正面临着前所未有的压力，一方面在中央政府的调控下，房价正在回归理性，他们手中的房源无人接盘；另一方面银行的贷款每月要还，勒得他们喘不上气来。人们很容易联想起10年前香港的炒房客赔得一塌糊涂的往事，也正在等着看今天的深圳炒房客会落个什么样的下场。

　　住房问题是民生问题。房屋是用来住的，不是用来炒的。房屋是用来投资的，不是用来投机的。不过，我们也要反思为什么深圳房价的泡沫能吹这么大，住房能成为投机炒做的对象？从根本上说，还是因为老百姓的住房缺乏保障，当有限的住房资源，撞上老百姓必须要安家立业的刚性需求时，泡沫就难免会泛起来。

　　前不久，温家宝总理说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”国家今年也加大了保障性住房的投入，廉租房、经济适用房、两限房陆续推出，让很多老百姓的住房梦有了底。相信只有在这样的制度保证下，房地产市场才能真正降火退烧，回归到价值之路上来。