近期以来，房地产市场凉意更浓。继11月底建设部、发改委等部门联合出台《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》之后，央行和银监会又于12月11日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步明确了有关“严格住房消费贷款管理”的规定。此举会否抑制目前市场上的投资投机需求?房地产行业将面临哪些不确定因素？相关上市公司的业绩和估值会否受到牵连？

        日趋严苛的房贷新政让商业银行变得紧张起来。据记者了解，各家商业银行现正加紧制定商业性房地产信贷管理的实施细则，同时各分支机构正在清理已经发放出去的房贷，随时准备接受管理层的现场检查。新政对房市的调控效果如何，关键还是要靠商业银行不折不扣地予以执行。

        各行抓紧制定细则

        愈来愈紧的房贷政策让一些地产中介公司难以为继。在距记者家门口不足500米的一条街上，就散落着五六处地产中介公司的销售摊点。记者随意询问了一下市场行情，他们无一例外的都是以摇头回应。

        而对于商业银行来说，目前最紧迫的任务就是着手修改涉及第二套房房贷的内部工作流程和操作流程，以及清理汇总有关第二套房贷的业务清单。

        对于房贷新政，国有四大银行的总行均在按照《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称：《补充通知》)的精神制定操作细则，一俟完成马上就会下发，新房贷发放一律按“户”认定。多家中小银行也称，会遵守央行、银监会规定，修改已经下发的按“个人”认定的实施细则。

        目前，银行修改涉及第二套房房贷的内部流程的核心在于如何满足《补充通知》中的有关规定，即“要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明”。各银行正在完善对借款人提供的个人住房信息、收入信息和家庭信息的真实性的审查甄别措施，切实防范假按揭、加按揭和转按揭。

        大多数外资银行目前正在研究《补充通知》的规定，并根据通知的要求修改、制定银行相关的操作细则。不过，对于外资银行来说，对借款人的审查甄别存在一定难度。有外资银行表示，当前外资银行从央行方面所能调阅到的征信系统，仅限于企业，包括个人房产信贷在内的个人征信系统，当前仍是“盲点”，外资银行目前无法从央行个人征信系统获取个人客户贷款信息。

        银监会副主席蒋定之在加强商业性房地产信贷管理专题会议上指出，要居安思危，汲取和借鉴美国次贷危机给金融体系带来的危害，加大对房地产市场运行风险的分析研究，加强房地产信贷业务的风险管理。各银行业金融机构要自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法；央行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

        看来，面对房贷新政，商业银行只有遵照执行了。

        执行力接受考验

        近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。

        房贷新政以户为单位对贷款次数进行认定，显然比之前多家银行以个人为单位的做法严厉许多。遵照监管层的指示本属分内之事，但有银行业人士认为，新拟订的细则未免过于严苛。

        多位不愿透露姓名的房贷部人士透露，由于新规中尚有诸多细节尚不明朗，部分银行在具体操作中可能会有偏差。比如“人均住房面积”究竟是以套内使用面积计算，还是以建筑面积计算；如何界定已有住房的居住人数等。在这些细节尚未明确之时，某些银行可能出于追逐商业利益的目的打一些“擦边球”。

        不过，也有银行业人士认为，监管层此次特别指出，商业银行在受理贷款申请时，对填报虚假信息及证明的贷款申请均不能受理。央行、银监会有关负责人均表示，将密切关注《通知》和《补充通知》的执行情况，一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员，确保各项政策落到实处。来自管理层的强硬表态，让银行不敢越雷池半步。

        住房公积金贷款也被纳入住房贷款的约束范围内进行统一管理。也就是说，已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行。从内容上看，只要贷过款，不论是否结清，再次购房都将按照第二套住房来对待。而这正是很多商业银行在补充通知出台之前极力回避的地方。

        一家商业银行金融部的负责人告诉记者，明年北京地区的房贷新增指标很可能还不到今年的一半。但他也提出了自己的疑问，如何判断借款人填报的是虚假信息、提供的是虚假证明，这对银行来说是一个难题。

        这位人士切中了问题的要害。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。记者身边的一位朋友即是如此：通过关系在一家公司开具高收入证明，顺利获得贷款，但现在那家公司早已不知所踪，所幸的是，这位朋友的偿付能力现在还没有问题。这样的实例应该很多。

        分析人士认为，今后一段时间紧缩银根、紧缩地根仍是房地产调控的主题，目前还没有看出房地产市场走势有平稳的迹象。至于房贷新政越来越严苛，能否让宏观调控措施起到应有的作用，其关键还是要看商业银行的政策执行力度如何。