2008年的北京房产市场走向，也将聚焦着众多人的目光，其是否会成为京城房产走势的一个“分水岭”，极受关注。“链家地产”市场研发中心根据近几年来北京二手房市场的走势，结合2008年国家整体宏观政策主基调明确的形势下，对2008年北京二手房市场做出如下三个方面的预测：

　　●交易量冲击10万套预计涨幅在10%之内

　　虽然2007年房地产市场仍处于趋紧的宏观调控环境中，但是北京二手房成交量仍然保持了强劲的增长趋势，全年的二手房交易量为9.5万套左右，相比2006年的7.8万套，同比增长幅度为21.8%。而对于2008年北京二手房的交易量，“链家地产”市场研发中心认为，总体来说会保持继续上涨的趋势，但涨幅相比2007年可能会出现一定的回落，预计2008年二手房交易量在9.5-10.5万套，涨幅会在10%之内。这是因为三个方面：

　　首先，由于受到货币政策从紧的影响，银行本身的放贷规模将会出现缩减，这就直接减少了消费者的房贷供给，从而间接降低了消费者的购房能力，同时，房贷利率上升的趋势将会继续，消费者的购房成本也将进一步增加，这在一定程度上又会减少部分消费者的购房需求，从而会影响到二手房的交易量。

　　其次，在2007年9月央行提高第二套房贷首付和利率政策的影响下，对后市先采取观望态度，不急于介入；静观奥运会举办前后北京房产价格的走势变化来决定在哪一个时间节点进入房市，这些都会影响到上半年北京二手房的交易量。

　　政策趋紧，投资风险不断增加，促使部分投资者释放手中的房源，从而增加二手房供给，供需的匹配度可以得到提升，从而有助于交易量的上涨。因此，“链家地产”市场研发中心认为，整体来看，二手房市场供需两旺态势将会继续，二手房交易量突破10万套也将成为一种可能。

　　●二手房平均价格涨幅将在15%左右

　　北京房价在经历了多年的持续上涨之后，2008年二手房价上涨势头放缓将成为大势所趋，但“链家地产”市场研发中心预计2008年二手房价格涨幅将在15%左右。

　　首先，从今年开始，各项组合政策的调控效应将会得到集中的体现，近两年对于房地产市场而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段时间才能显现；对于交易双方，特别是投资者来说，各项市场风险正逐步累积到一定的高位。

　　其次，住房保障政策稳步实施，不仅使得商品住房需求有所减少，而且会对房价起到一定的稀释作用，从而使得二手房价的涨幅会趋缓。

　　再次，“链家地产”市场研发中心认为，2007年二手房价已经处于相对的“高位”运行，从其价格走势本身来说，也存在了一定的涨幅回调需要，而且从2007年的价格月度同比涨幅来看，已经出现了逐月的下降趋势，这种回调的趋势在今年可能会更明显。

　　●商品房二手房保障性住房将“三分天下”

　　随着政府回归住房保障职能，使得房地产市场发生了一定的变化；住房保障逐步落实以及二手房市场的不断发展，房地产市场格局将会由商品房占据主流转为商品房、二手房、保障住房“三分天下”的局面。首先，二手房成交量不断扩大，使得商品房与二手房成交量逐渐趋于平衡；其次，房产市场加入了“保障房”这一强劲因素。今年北京市提出了两个一千万政策，在未来三年内建成1000万平方米经济适用房，1000万平方米限价房，平均每年保障性住房的供应量达到660万平方米左右；按照2005、2006年商品住宅成交量2566、2205万平方米计算，虽然保障性住房还不足以与商品房及二手房持平，但是保障性住房的供应量也足以和商品房和二手房相抗衡，从而形成“三分天下”的房产格局。

　　二手房成交少了 价格没降

　　岁末年初本来就是二手房市场成交淡季，再加上第二套住房贷款政策的出台、转按揭的停办等的打压，无异于雪上加霜。然而，市场价格却并未如人们所愿地出现下降。据多家经纪公司的统计，2007年12月的二手房价还出现了小幅上涨。

　　●上月二手房成交量下降

　　从总体成交状况分析，2007年岁末，二手房市场的整体交易温度偏冷，交易量收缩态势尤为明显，相比去年11月大幅回落了34.77%。12月二手已购公房的交易比重略有向上，比11月份上升了4.25%，其中远郊区县的交易比重环比微升了0.13%。之所以会出现上述发展走势的主要原因在于：一方面，岁末年初向来是楼市的交易淡季，人们对于其他方面的消费需求分散了购房者的置业心理诉求；另一方面，12月一手房市场的放量开盘以及价格的“小幅松动”也导致部分经济实力较强的“准”二手房客户由此分流；不仅如此，不期而至的第六次“加息”以及12月11日央行、银监会联合下发的“第二套房贷”以家庭为单位的补充通知等也再一次让摇摆不定的观望者驻足。

　　●上月二手房价小幅攀升

　　2007年12月，我爱我家二手房成交情况显示：交易价格方面，2007年12月，北京二手房整体交易均价为8243元/平方米，比去年11月份上涨3.16%。二手已购公房的交易均价为9420元/平方米，与11月相比呈现下挫趋势，降幅为2.23%；而二手商品房12月的交易均价上升情势则较为明显，环比涨幅为5.88%。中心城区的成交比重较之于前几月有所提升。

　　“链家地产”市场研发中心发现，六里桥、崇文、世纪城、方庄、团结湖五大二手房成交传统热点区域仍然出现了价量增长显著的情况，成交量相比11月份上涨了两成以上，均价相比11月份同期涨幅也高达3%以上。

　　例如，六里桥区域二手房挂牌价格以10000-12000元/平方米为主，面积以60-90、120-150平方米两个区间为主，相对于公主坟、航天桥等西部热点区域15000元/平方米左右的挂牌价和120平方米以上大户型为主的情况，六里桥几乎成为京西最能够同时满足初次置业和升级置业需求的成熟区域。而团结湖区域的房源供给也与此类似，例如，团结湖二手房挂牌价格在13000-15000元/平方米左右，面积以70-90、140-160平方米两个区间为主，相对于朝青二手房类型的单一和CBD二手房价格的相对高位，团结湖二手房源更适合自住需求者的需求。因此，“链家地产”市场研发中心认为，正是房源供给与自住诉求的相吻合，为五大区域二手房成交量的上涨奠定了根基，而成交量上涨与价格相对其他同类区域的相对低位特性相结合，促进了五大区域价格的上涨。

　　元旦假期二手房市场冷淡

　　新年假期，北京的二手房买卖与租赁延续了2007年年末的寒冷，市场萎靡，成交量比去年同期大幅度下跌，买房者中观望气氛浓重———这是近日北京中原的市场监测结论。

　　●买卖市场：房源数量上升消费者虽有需求不急出手

　　根据北京中原三级市场部研究中心相关数据显示，二手商品房在2008年元旦假期的成交量较2007年同期下降12.56%；同时，北京市房地产交易管理网的数据显示，2008年元旦假期期房网上住宅签约套数较2007年同期下降32.38%。期房签约量的下降幅度远远高于二手商品房，表明一手房受政策影响要大于二手房市场。

　　而从供应方面来说，2008年元旦假期的出售房源与2007年同期相比上升6.63%，环比增长7.36%。分析人士指出，国家利率调整的货币政策及第二套房贷款等政策的陆续出台，促使年底二手房交易不太活跃，影响业主房屋交易速度。另外，消费者日益严重的观望心态使其持续等待有利的时机投资，导致业主报盘量有所增长。

　　尽管成交量不大，但二手房的需求仍然旺盛。由此可以看出，目前的二手商品房市场仍旧是卖方市场，但是消费者的观望情绪严重，导致需求旺盛，实际成交量却不高。

　　●租赁市场：客源有较大增长业主为奥运“囤房”

　　在租赁市场上，在房源略有下降的同时，客源方面仍然比较充足。据北京中原三级市场部研究中心的数据显示，2008年元旦休假期间，租赁市场的客源较2007年同期增长10%，而较11月同期环比增长13%。

　　这是因为年底不仅有需要租赁房屋的消费者，还有一部分租户的租约陆续到期而产生新的租赁需求。客源上涨，但成交量略有下降，尤其是在奥运场馆周边，租户大多期待奥运期间的短期租赁，而目前只是短期出租或以高价出租，这样就抑制了很大一部分消费者，从而导致成交量的下降。

　　据统计，元旦假期里，奥运场馆周边的出租房源较2007年同期增长7.23%，但较11月份环比下降10%。

　　出现这一现象主要有两点原因。首先是一些租户期待着2008房地产租赁市场的火热，导致2008年元旦租赁市场比2007年同期有比较明显的增幅；而另一方面，房源较11月同期则有所下降，这主要是奥运场馆周边业主考虑要在奥运会召开的前两个月留出来期待奥运短期的高租金，而导致目前只愿意短期出租或留在手里等待时机，导致元旦期间房源量同11月同期相比有所下降。

　　●二手商品房价格稳定消费者观望情绪严重

　　中原的分析人士指出，年底二手商品房市场交易不太活跃，国家也陆续出台了抑制贷款的相关货币政策和第二套房贷款等政策，让部分卖房业主的心态趋于稳定和理性，表现在房市报价方面也相对稳定。

　　从买方市场来看，虽然仍旧持续火爆的需求，但观望的情绪仍旧占主导地位，“买方仍然在观望一个好的时机再进行房地产的投资。”该人士说。

　　●二手房成交案例·顺义板块●

　　双裕小区80平方米50万成交

　　赵先生是外地来京经商人员，事业比较成功。妻子也随其来京帮助打理生意，儿子大学毕业后在首都机场工作。赵先生夫妇考虑给儿子在顺义买套住房。自2007年4月就开始不断地看房，在鑫尊置地公司置业顾问专业和热情的服务下，赵先生最后买下了双裕小区的一套80平方米的两居室，此房为板楼，南北通透，明厨明卫，性价比较优，且环境优美，空气清新，并最终以50万元成交。购买动机

　　赵先生本身就住在顺义区，对顺义区的情况非常了解，与儿子相离不远彼此方便照顾。同时，小区位于空港后沙峪，毗邻北京北六环，空气清新，风水绝佳，景色宜人。拥有几百亩的绿化面积，从东到西，从南到北形成150米宽的绿化带。购物休闲方便，附近有华润超市及后沙峪市场。业主收益分析

　　业主是作为投资买下的这套房，当时均价2000元/平方米，加上交纳的公共维修基金及契税、印花税，共计5760元，装修费用3万元，总成本约19.6万元。现出售价格50万，均价6250元/平方米，这样业主收益大约为30万元左右。

　　置业顾问分析

　　双裕小区紧邻万科城市花园、裕祥花园、人文大学旁边，翘居首都机场西侧，南邻空港工业区，西接景色秀丽的温榆河，北依朝风森林公园，风景优美，得天独厚。双裕小区是目前顺义空港区性价比最高的住宅小区。本案例及分析由鑫尊置地提供