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　　前一阵儿，刚刚毕业两年的董先生物色到铁西区滑翔附近的一套50多平方米的“老式房”，正期待着沈阳秋季房交会的开幕，好与房主过户交易。董先生说，“十一”之后就去找几家房产中介，把房产挂牌“出租”。

　　“半间卧室自己住，一室的出租。”才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来董先生毕业不久，目前月收入2000元左右，如果每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现以房养房，可减少还贷压力。

　　9月11日，记者了解到，购买一套高档小区商品房自住，将“老房子”出租，这种“以房养房”的房产投资方式在沈阳已蔚然成风。

　　“以房养房”是否划算要算账

　　“以房养房”是否划算呢？从事房产中介多年的奥隆职业房产总经理夏先生介绍，原则上来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。

　　他举例说，一套位于富民小区、建筑面积60平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750—800元出租，那么一年的租金收益为9000—9600元，年租金收益率为3.75%—4%。从这一点，我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的“收入不稳定而支出刚性”。按照上述计算结论，“以房养房”是不如“卖房款存银行”的。

　　但是，夏先生告诉，计算的结果是“以房养房”不划算，但是这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。

　　业内人士介绍，沈城“以房养房”的人群不占少数。今年1-7月商品房销售合同备案均价为3729元/平方米，比去年同期上涨5.4%，据此推算，沈城存量房价格每年的增长幅度应该在4%左右，再加上3.75%—4%的出租收益，就远远高于银行贷款利率了。因此，在沈阳“以房养房”是非常划算的。

　　“月光族”转身变“房东”

　　“本来可以买单间，总价低，但住着不舒服。此外，我单身，还考虑到外地父母要要来沈阳落脚，所以选择了购买了这个50平方米的‘一室半’，但是总价上去了，按揭压力也大了。”准备十一以后出租的董先生坦言。在此矛盾下，“月光族”的他便想出了这套房子以“自住+出租”的形式赚取收益，不仅实现了买房计划，而且真正成了“房东”。

　　这类“一半出租，一半自住”的房东大多数是高校刚毕业，或者是工作不久创业初期的年轻人，房款首付由父母资助，按揭款主要由个人承担，因为在创业初期，每月的按揭还贷成了不小的负担，于是，就想着出租部分房间收租金的方法，缓解经济压力。

　　“以房养房”派生“以房换房”

　　在沈阳，“以房养房”已经走进公众视线并为很多人熟悉，而由此派生出来的“以房换房”却并不是被人所了解。

　　据了解，目前在很多房产网站上，诸如“环境好，交通方便，配套设施齐全。入住子女可读育才小学。欲换面积大约在100平方米左右的房子……”这样换房信息众多。

　　据在北陵电影院从事房产中介五年有余的李先生介绍，“以房换房”最初被家族内部所使用，后来规模得以壮大，在陌生人与陌生人之间进行。“以房换房”的初衷颇多，“有的家长为了孩子上学，图一个好的学校，但手头资金又不富裕；有的需要资金，但房屋售出后又没有住处；有的想提高生活质量，扩大房屋面积，而在短时间内，自用房屋还难以出手……”李先生说。

　　而且，换房还有一个好处，就是在税务上有所减免。房主选择以房换房，可以申请退还转让个人所得税。在《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》明确规定，“为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。”

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