中国和美国两个老太太买房的故事已经耳熟能详了，从中我们已能深刻地意识到自身消费观念的落后。而越来越多的人在消费观念大变革中不自觉地沦为“房奴”。随着贷款利率不断提升、资本市场投资环境不断恶化，“房奴”身上的枷锁越来越重、也越套越紧。房奴究竟该如何理财呢？
理性投资
理性的投资者首先需要思考的是投资的必要性与合理性。购买房产的目的无非是投资或自住。我们常说房产投资能够在一定程度上分散风险、抵御通货膨胀。但同时需要考量的因素也是相对复杂的，如房产的地理位置、交通状况、小区配套设施、合理的收租回报率、行业周期、宏观经济政策等等。由于购买投资用房产沦为“房奴”的人心中往往抱有房价增长的美好期望。即使若干年后所持有的房产价格当真能够翻上数翻，但是这若干年中的市场波动与风险，投资者是否有足够的实力承担呢？现在的“房奴”中更多的还是受自住房贷款所累，没有合理的规划而盲目购房是最常见的情况。我们常说要将月供额控制在收入的40%以内，这点似乎并不难做到。但显然“房奴”们没有将必要的生活支出、确定的消费需求（例如父母赡养费、子女教育金、装修费及物业费等）、收入的可持续性、贷款成本的提升等问题充分地考虑进去。很多人在购房之前还是经过了“精打细算”的，但在“又大又好”的房产面前、在销售人员勾勒出的美好前景面前、在从众心理的驱使下还是不自觉地背上了“房奴”的枷锁。
为枷锁减重
其次，贷款与还款方式的选择问题同样需要着重探讨。其实购房者本身十分关注贷款本息的支付问题。以下几点可为“房奴”们提供些参考：
1、目前绝大多数楼盘都接受住房公积金贷款和商贷。部分购买者因急于购房，误以为住房公积金贷款的办理手续繁琐或者认为自己很快就能提前还款而全部选择商业贷款。特别是在通货膨胀压力大、央行有可能持续加息的情况下，这种选择是不明智的，只会给购房者带来更大的还款压力。其实除了利率优惠外，目前的住房公积金贷款办理手续已相当简便，贷款限额、期限、还款方式等也都更加宽松、灵活。因此，“房奴”们一定要尽可能地利用住房公积金贷款；
2、在预留出充足的备用资金后可以尽量提高首付款比例，以降低利息支出。如果有存单、国债或一些银行的理财产品尚未到期，可以先办理质押贷款来筹措首付，相应的手续并不繁琐。另外，现在很多外资银行都相继推出了限制条件较为宽松的个人无担保贷款，可用于购车、装修、旅游、进修等，通过办理贷款节省出的这部分开支也可以用于增加首付；
3、现在各家银行为了争夺市场份额都相继推出创新型的房贷产品，“固定利率贷款”、“双周供”、“宽限期还款法”等都是可以利用的品种，重要的要是“贷”比三家、审慎选择；
4、关于“是否提前还款”的问题一直困扰着“房奴”们。最重要的是考量资金的利用效率。如果手中有一些闲置资金，不能取得年均7%以上的收益就不如用于归还房贷。银行对于提前还贷一般没有特别严格的次数限制和金额限制，部分归还贷款也是减轻压力的好选择。
最后，合理配置资产、审慎地参与投资也不容忽视；很多“房奴”终日奔波于还债的道路上，每月的收入除了归还贷款、应付日常开支外即使仍有结余也无心打理。其实这样就很可能错过很多好的投资机会。尽管资金的运用不一定保证产生多大的效用，但起码也能够为缓解压力做出贡献。最简单的道理，闲置的资金始终放在银行活期帐户上，准备还债就只能按照0.72%的年化收益率计息；投资于货币市场基金至少有约3%左右的回报。两者相差甚远，而资金的流动性却几乎相当。因此，“房奴”们可以适当选择中低风险的投资品种，例如债券型、配置型基金，银行较有保障的信托类、票据类理财产品等，投资期限以1-2年为宜。
交通银行北京分行国际金融理财师（CFP） 牛 莙
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文/杨大勇
笔者身边的人，只要有房子，多数都是房奴。这些房奴中，整天唉声叹气愁眉不展的有，轻轻松松谈笑自若的也不少。其实做房奴不一定都是苦大仇深的。只要你能做出正确的选择，做一个轻松快乐的房奴也未尝不可。
怎样买房便宜？一种方式是体现在购买房屋种类上，如经济适用房或两限房自然要比商品房便宜；另外一种是体现在贷款的选择上。毋庸置疑，一次性付款是最便宜的。它能够享受开发商最大的折扣，并且深受开发商欢迎。但在实际购房中，有能力一次性付款购房的人却少之又少。绝大多数人不得不选择按揭买房。在房价、利率都不在自己能左右的情况时，要降低购房成本，就要在贷款（还款）方式的选择上下一番功夫了。
目前银行的贷款产品栉比鳞臻，种类繁多。不同银行的产品有所不同，不同的产品对应的利率、期限、成数也不尽相同。选择一款适合自己的产品意味着可能减少大量的购房成本。越来越多的人意识到正确选择还款方式的重要性。例如银行通常提供的有等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法和等额递减还款法等，以及由此衍生而来的其他产品。总的来说，还款方式的选择要因人而异。
在贷款期限和成数的选择上也应慎重选择。主要是结合自身情况，如每月还款额、日常收支、积蓄等；其次还要关注宏观的金融政策的变化，包括降息期和加息期的把控。一般说来，在自身资金实力允许下，经济降息期，应适当增加贷款成数；经济加息期，应适当减少贷款成数。
鉴于贷款品种繁多，影响因素复杂的缘故，最好寻求专业房贷金融公司的咨询，请专家对症下药。
买房施巧计
在看房、选房之前，首先要明确自己的购房要求：是地段第一，还是价位第一；是环境第一，还是户型第一。明确一个主次关系，确定一个基本水准，这样做非常必要。如果连自己都不知道要选什么样的房子，看这个也行，那个也不错，自己先乱了阵脚，更别提选好房了。
其次，要有坚定的意志；须知售楼员哪个不是巧舌如簧，稍微一个意志不坚定就会被售楼员说动，结果却“一失足成终身憾”。这时只要坚持自己要求，咬定青山不放松，任他售楼员舌绽莲花，也无济于事。
再次，购房前一定要补足功课，不一定要对房产知识面面俱到、一一精通，但基本知识一定要了解。否则被售楼员满嘴的地产名词说得一愣一愣的，这房子还从何看起啊？
以上可谓购房的基本原则。至于小窍门，无论是看房、选房、还是买房都不一而足。和其他事情一样，都需认真二字。笔者见过一个看房的人，随身带着皮尺、笔记本、笔和计算器，以备亲自丈量、绘制平面图之用。来到现场后，并不进去，先在周围打量一番，口中念念有词，不时在笔记本上写写画画。进门之后，更是一番忙活，这边敲敲打打，那边比比量量，恨不能将房子拆开了细细研究。那阵势，极有福尔摩斯勘查凶案现场的味道。这么说，并不是非要读者像这样一丝不苟，而是要学习这种认真的态度。需知买房子不是挑衣服，买回去不合身大不了就送人或扔掉；买房却好比挑对象，很可能就是大半生的事情，马虎不得。户型、采光、面积、质量都不能一说就信，必须要实地考察。如实际丈量、计算利用率、查看暗角、检查门窗是否严密、观测墙面平整、管道是否渗水、楼层是否渗水、公司信誉……都要一一落实。厨房、卫生间是重要考察点。因为煤气、电、水等设备都在厨卫，容易发生状况；墙角也是很重要的考察点，因为墙角是重量的支撑点，如有裂缝或水迹，表明房屋建造内在质量有问题；另外，还需要选择不同的日期多次到现场，不但星期天去看，工作日也要去看。因为星期天住房周围不少工厂休息，噪声、污染发现不了。若光是星期天去看房，这些情况很可能被掩盖；此外，更要注意开发商“五证二书”缺一不可。事实上，网上、报上都有很多“选房小窍门”、“置业宝典”一类的建议，可以加以利用。
对于二手房购买者，交易前还要注意房子的债务情况，还有所有权问题，最好能做一番调查。如果需要贷款购买二手房，可以通过房贷担保公司办理，他们在办理业务前会对可能出现的情况进行调查，为购房人把关，此外还可以顺便办理贷款业务，大大节省批贷时间。
房奴巧理财
经常听见有人强调“计划买房的年轻人，一定要重视理财”。其实理财渗透到生活的方方面面，小到每天记流水账，大到购房投资。聪明的人总能通过理财得到利益。因此，在购房选择贷款时，也需要用理财的眼光看待。
时下，房贷理财观念还没有引起人们的足够重视，人们仍然简单的将房贷单纯地理解为 “我借我还”的行为。事实上，房屋贷款有很大的理财空间，这里有几个方面提升你的房贷理财智商：
不要片面注重首付比例。对首付比例的要求要根据自身的积蓄、单位有无房补、是否是投资项目等具体情况决定，零首付只是开发商宣传的噱头，它会加重你的购房成本。
“最便宜的并不一定是最适合的”——选择适合自己的还贷方式。各种还款方式的利率都有所不同，选的好，100万的房贷30年可以节省20万以上。由于每个人情况不一样，在选择上也应做相应改变。
房贷是可以跳槽的。因为不同银行的产品不尽相同，甚至同一家银行在不同时期内也会有不同的产品推出。如果新产品更划算，可以通过转按揭实现不同产品间的转换。在美国因各银行间的利率在不同的时间内差别很大，通常美国人的房贷会“跳槽”10次以上，博取差价。
充分利用公积金贷款的优势。公积金贷款含政策性补贴的成分，利率要比商业贷款低不少。因此，能使用公积金贷款的一定不要放过。但是对于有二次置业打算的人来说，首次置业时还是选择商业贷款为好，以规避二套房政策。另外，二手房交易也可以使用公积金贷款。
事实上，仅仅做好上述事项离“快乐房奴”的目标距离甚远。除了在选房、买房、贷款时作出正确选择外，更需要一个乐观的心态看待房子。毕竟，再好的房子也不过是一个栖身之所，生活永远是第一位的，在买房梦想与自己的现实差之甚远的情况下，租房也是一个不错的选择。
杨大勇
尚诺集团高级副总裁，房贷事业部（安家世行）董事、总经理，美国注册理财策划师（RFP），美国注册理财策划师（RFP）中国同学会会长。
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