（文前提要）各家银行对于首套自住普通住房的优惠导向已经相对清晰，而对于第二套房贷款和存量房贷，如何实施新的房贷政策，还存在着诸多的不确定性。

　　距离央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的新政已经有半月的时间，由于新政中首次引入了最多下浮30%的房贷利率优惠，同时可将购房首付比例下降至20%，因此新政一经出台就受到了多方关注。然而，与央行新政的突然出台形成鲜明对比的是，各家商业银行的具体房贷细则却迟迟难见踪影。一些银行在发布房贷细则后，甚至出现了紧急收回的戏剧性场面。截至到发稿时间，仅有农业银行和交通银行已经出台了较为明确的房贷细则。

　　不过，从目前来看，各家银行对于首套自住普通住房的优惠导向已经相对清晰，而对于第二套房贷款和存量房贷如何实施新的房贷政策，还存在着诸多的不确定性。

　　“首套”+“自住”+“普通住房”可享多重优惠

　　可以肯定的是，为鼓励居民的首次普通住房购买需求，银行将对首付资金的比例、贷款利率等予以较大程度的优惠。央行在10月22日所发布的《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》通知中，已经对住房贷款利率的下限和最低首付比例进行了调整：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。因此，在其它条件满足的情况下，首套自住普通住房的购房者将是本次房贷新政的最先受惠群体，这一点也在部分银行的房贷细则中得到了明确。

　　按照农行的规定，该行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　交行3日出台的细则规定，对于新增客户首次贷款购买普通自住房，可首付20％，利率最高优惠至0.7倍。

　　值得一提的是，近期各地都对“普通住房”的界定予以了再次明确。以上海市为例，可以享受优惠政策的普通住房标准重新进行了修改，按照上海市的新规定，单套面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下的住房符合“普通住房”的标准。

　　尽管还有多家银行的房贷细则没有正式的出台，但是业内人士推测，对于首次购买自住普通住房的贷款人来说，只要收入和资信情况良好，各家银行基本上能够给予首付款和贷款利率的优惠。这也符合央行“支持居民首次购买普通住房”的要求。据悉，在一些尚没有正式出台细则的银行信贷部，对于此类型购房者的需求，也给出了较为明确的答复。

　　“第二套房”贷款存分歧

　　与购买第一套普通自住房相对统一的标准相比，对于“第二套房”及以上贷款的首付和利率标准如何制定，存在着诸多的分歧。

　　以农行为例，在发布的房贷细则中，并没有明确地对“第二套房”的房贷进行规定和说明，但是农行使用了“非自住”标准，当借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。

　　交行针对“第二套房”的细则比较简单，与去年央行对于第二套房房贷利率的规定基本一致。根据交行的规定，贷款购买第二套以上住房的，贷款首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。但对已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。

　　值得一提的是，光大总行曾经公开过一个房贷实施细则，按照此细则的规定，即使购买第二套房也可以享受到首付比例和利率的优惠。根据此前公布的细则，购买首套90平方米以下自住房的贷款人，可享受首付20%、贷款利率七折的优惠。对于二套房，光大则规定，在银行有一笔未结清房贷，如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。如果买的是第三套房，首付款比例将提高到30%、利率不享受优惠。但是，光大在此细则公布后不久，便叫停了这一细则。据分析，叫停的原因与光大对于“第二套房”政策的松动存在着密切的关系。

　　但是，央行在10月22日所发布的通知中也明确规定，除居民首次购买普通自住房需求外，“改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”，也就是说对于第二套房的贷款政策也不能进行简单的一刀切，其中的“改善型”普通自住房贷需求也应当列入优惠之列。

　　“但是如何定义改善型需求，对于银行来说很难确定一个全面的标准。”沪上某银行信贷部的人士告诉记者，“一个简单的标准是使用人均住房面积的标准，如果原有的人均居住面积低于当地标准，再次购房可以视作改善型需求。但是这一标准似乎还不能完全覆盖改善型需求，出于各种各样的原因，有的贷款购房者可能并不符合这一标准，但他们的确属于改善型购房需求。”从目前已经出台的房贷细则来看，他认为：“交行的房贷细则可能偏紧，但光大对于多套房的贷款条件又制定得过于宽松，改善型需求的尺度究竟如何把握可能是其它银行细则中需要明确的。”

　　存量房贷未必能享7折利率优惠

　　央行新政的出台，意在鼓励新增房产需求，以达到拉动内需的作用。但同时，央行也规定了可进行一定的调整。通知中指出，对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　事实上，对于存量房贷利率如何进行调整，也是现有贷款人迫切关心的一个问题，但是从现有的情况来看，由于7折的贷款利率与存款利率之间的差异很小，银行的利润空间大幅压缩，因此不大有可能像现行85折优惠房贷利率那样波及面广泛。如经过10月29日的央行降息之后，五年期存款利率为5.13%（单利），五年期及以上贷款利率为7.20%。以最高下浮30%的优惠住房贷款利率来计，为5.04%，而将以单利计算的五年期存款利率经过折算，复利的年化收益率为4.67%，存贷利差仅为0.37%，考虑到银行的运营成本等多重因素，银行的利润空间被大幅压缩。此前深圳发展银行的有关负责人已经在公开场合表示，不会出现存量贷款利率普遍下调的情况。

　　但在农行现已出台的细则中，对于存量房贷利率调整的规定，基本上还是比较宽松的。

　　农行规定，存量房贷客户的贷款有两种调整方式：一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无须借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准的，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的明年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。

　　交行的细则中，则并未明确“存量房贷”应该如何执行房贷新政。很多银行人士表示，大部分银行并不倾向于给存量房贷最优惠利率，但同时也要考虑到银行贷款市场的竞争，因此比较大的可能是通过一些条件的设立，给予部分存量客户优惠利率。