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房产投资要做好家庭理财规划

作者：佚名文章来源：本站原创点击数：更新时间：2005-5-11 15:48:24

许女士在广州市一家小型私营公司工作，每月薪酬2000元，公司为她购买了基本的社保(只有失业部分，无医疗部分)。先生为政府公务员，每月薪酬5000元，单位为其购买了社保(失业和医疗)，另有住房公积金800元/月；家庭现有房产为先生单位分配的市值15万元的房改房，在顶层(9楼)，无电梯，由于属于单位小区管理，出租的条件要求较高；现有家庭存款20万元；计划明年生小孩。现在想再用先生公积金贷款买房出租，可是不知买新楼还是买二手的好，或者什么位置好。家庭目前的情况也不知应该如何理财。

　　财务状况分析

　　家庭财产主要有固定资产(市值15万元，约占总资产的40%)、银行存款(20万元，约占总资产的60%)，没有其他投资途径；夫妻双方工薪收入合计7000元/月，小孩出生之后家庭基本生活支出假定为3000元/月，则收支比例为43%。说明其目前家庭经济基础、收入水平和资金积淀能力一般，在投资方面属于稳健型理财结构。根据家庭成员结构和年龄阶段，其家庭理财目标可定位于：适当拓宽投资渠道，合理调整投资结构，积累小孩培养和教育资金，完善家庭成员经济保障体系。

　　家庭理财规划

　　1、注重充实基本保障。由于现有保险结构尚不完善，尤其是处于生育期的女性及其相对不足的企业福利，建议增加针对妇幼特点的保险品种；从长远来看随着投资环境的规范和改善，也可为小孩购买带有投资增值功能的险种。根据其收入水平和稳定程度，当前的商业保费支出以5000-7000元/年为宜。

　　2、适当调整资金结构。在收入来源稳定的情况下，该家庭投资结构仍有较大的调整空间，建议在至少保留10万元银行存款作为家庭基本储备的基础上，将10万元用于增加投资(如房地产、证券市场和债券市场等)，逐渐将其偏于保守型的结构向稳健进取型转变，以避免通货膨胀的压力，增加投资收益。

　　3、理性进行房产投资。根据房地产的发展规律，目前广州市的地产行业仍处于调整时期，房价经历了长期稳中有降的阶段之后进入逐步回升的时期，但由于该行业受到的影响因素非常多，尤其受银行信贷政策的影响最明显。因此，作为大额长期投资，家庭资金投资房地产要采取谨慎态度，主要把握三个方面：一是风险度，房屋出租作为稳健型投资渠道，其风险较低，操作简便，但成本较高，回收期较长，不可预测因素较多；二是目标选择，购买一手楼还是二手楼本身并非主要标准，关键是地段、成本和租价等因素，建议亲自做个简单的调查，首先划分大致的范围(如属于本市哪个区，白领阶层集中地区或商品批发市场附近地段等)，再到遍布各街的地产中介去了解一下放盘情况、租金价格等信息，最后作出相对准确的判断；三是成本收益预算，按照目前的家庭经济状况和便于出租，建议以总价25万元左右、面积50-70平方米、20年按揭(采取公积金贷款与商业贷款的组合方式)、月供款额不超过1500元为宜，基本上可以实现以租养楼。

　　点评：

　　正如许小姐一家的情况相似，很多市民都感觉到目前的楼市有点看不透的困惑：既担心有泡沫而让投资在瞬间贬值，又不甘于错过大好的投资时机而丧失增值机会。按照房地产的发展规律，目前广州市的地产行业仍处于调整时期，房价经历了长期稳中有降的阶段之后进入逐步回升的时期，但由于该行业受到的影响因素非常多，尤其受银行信贷政策的影响最明显。而房产作为大额的长期的投资项目，工薪家庭在注入资金之前要非常谨慎，尤其要把握案例中所涉及的三个方面，即风险度和风险因素、目标及地段选择、价格和成本收益预算等，并根据购房的目的进行综合权衡。另外，仅仅依靠房产作为唯一的投资手段也会产生风险过于集中的问题，尤其是资金的流动性会受到非常明显的制约，因此还要逐步采取更多的理财手段，才能对冲各种风险，包括通货膨胀风险、操作风险、市场风险、政策风险等等，所谓的“不要把全部鸡蛋都放在同一个篮子里”的道理是也。

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