3 银行信贷“松紧”两极化

　　受到去年以来的房地产宏观调控影响，全国楼市价格虽坚挺依旧，但开发商们的资金链却已经千钧一发，而背后重要成因之一即是楼市金融推手———银行体系的“倒戈”。
 
　　在今年陆续出台的近20项房地产调控细则中，金融政策被视为执行到位、效果明显的典范。“这与入世后金融市场放开、金融体系本身的风险防控意识相关，与人民币升值预期下国家金融安全的考虑相关，也与楼市本身泡沫挤出的政策导向相关。”上海房地产金融专家丛诚表示。

　　于是，我们看到了利率上调，存款准备金率上调，开发贷款尤其是土地储备贷款收紧、90平方米以上住房贷款首付最高三成等不可逾越的房地产信贷底线出台。“在房地产开发市场的贷款很少有了。”上海工商银行一位信贷经理称。

　　2007年，在以落实现有房地产调控政策为主的调控基调已经定下，金融系统的风险防控意识还将进一步增强。

　　但是，并不是所有的房地产投资行为都受到限制。上海、南京等几家大开发商均向记者表示，实力雄厚的大型房地产企业以其项目优质、信誉良好仍然受到银行青睐，银行为这类房地产企业开出巨额“授信额度”的信息也不断流传于市场。

　　另外，众多银行争先研发“固定利率房贷业务”的现象也说明，房地产市场仍然是银行体系非常看好的贷款投资领域之一。

　　专家指出，银行信贷两极分化将是明年上海房地产市场中不可避免的一个趋势。“从目前来看，国内房地产贷款对银行还未构成金融泡沫。但从长远来说，防范风险的意识确实必要。”上海易居房地产研究所所长李战军表示，“但这并不等于房地产调控在2007年银行业发展中占据大量权重，如何改变单一的信贷业务模式，应对国际银行品牌竞争，同时打好人民币升值一役仍然是明年金融体系的重心工作。”

　　4 房价涨幅进一步回落

　　房地产宏观政策进一步出台，土地和信贷“闸门”不松反紧，市场进一步回归理性，明年的房价涨幅在此三大基础上，会是怎样的格局？
 
　　应该说，因为事关切身利益，房价涨幅能否得到控制是当前百姓最为关注的话题之一，也是宏观调控是否取得成效的一个重要的衡量标准。可是纵观全国，今年的宏观调控对房价的抑制作用还是有限的，“按下葫芦浮起瓢”、“一波未平一波又起”成了全国各大城市房价大部分依旧上涨的形象描述，只是领涨全国的以前是上海，现在是北京、深圳等地，涨幅也有所放缓罢了。

　　国家发改委和国家统计局的最新调查显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2％。从2005、2006年连续两年的宏观调控可以看出中央政府对于抑制房价的决心，所以我们判断，目前房价持续上涨的结果只能是中央将出台更为严厉、更具针对性的政策来平抑房价———进一步宏观调控必将迫使房价涨幅得到有效的控制。

　　具体来看，今年的政策实行将影响2007年楼市。预计2007年中国房地产可能出现几大现象。首先是一、二线城市房价整体涨幅下降，特别是这几年领涨的京沪等几大城市；其次是“限价房”推向市场，解决部分中低收入群体的住房需求，同时，辅之以廉租房、经济适用房等解决民生之需。这些住房保障措施，不仅将打破现有的楼市格局，也将为房价涨幅趋缓和中国经济健康运行立下功劳。其三，开发商的滞销情况难以根本改观，部分楼盘的降价促销将成为常态，楼市供求关系有望在部分地区转换，促成买方市场的成形。其四，银行信贷政策收紧和再次加息的可能性依旧存在，房地产市场供大于求的格局再次得到稳固。

　　2007年，中国房价涨幅将进一步回落，更多的百姓会拥有自己的新房子。

　　5 楼市转向买方市场

　　如果说过去几年的排队买房、炒房炒号鲜明地体现了楼市的卖方市场，那么调控下，今年以至未来更长一段时间，买方市场的到来将成必然。

　　王先生一家五口，为了改善居住，要在上海买一套三室两厅两卫的房子。属于刚性需求，但是也并不急于买房的王先生已经在目前的市场上找到了“顾客是上帝”的感觉。“年中时中介和卖家还都很高调，看了很多楼盘，有的价格一分不让，态度也很强硬。”王先生介绍。但是到了年底，楼市情况已有改观。“很多中介找我谈，有的可以免去50%的中介费，有的则可以全免，这就能省掉1万多元呢。”另外，卖家开始承诺分担转按揭担保费等若干费用，在谈房价时也不再“一口价”。

　　卖家的想法也在悄然转变。刘先生是北方某个中等城市驻上海办事处的一名主任，去年上海楼市最高点时，刘主任带领一些在上海工作的同事在松江等区域买了几套房子，本想短期套利，却不知不觉中陷入调控引来的投资泥潭。“我现在什么都不想，亏点都无所谓，只要马上套现。”刘主任称。但是他自己也认为，由于那些区域的投资性购房较多，加上新房供给体量本身很大，十分难转手。

　　买方市场到来的判断还基于住房结构调控的信号。11月底，建设部再次严正表态，没有公布住房建设规划的城市必须在12月20日底前公布，没有建立廉租房制度的城市也必须在年底前建立该制度。经过了70%以上住宅建筑面积须建90平方米以下中小户型的政策博弈后，中央坚守住房结构底线的姿态再次明确。“尽管这一比例的科学性和合理性仍然有待考验，但中央政策在结构问题上已经没有回旋余地。”上海一位开发商称。而这将意味着未来一至两年，中小户型大量出现在市场，房屋总价受到控制，目前大量持币待购的中小户型刚性需求得到满足。“供给加大的一个直接影响就是中小户型买方市场的到来。”

　　但是，在中小户型供给增加的同时，令市场较为忧心的是大户型住房因房源减少而带来的市场异动。“所以，究竟是买方市场还是卖方市场可能是因房型而异。能否避免因供地结构和住房结构的改变而带来的另一种楼市失衡，将是摆在明年调控者面前的一个重大课题。”上海易居房地产研究所所长李战军认为。

上一页  [1] [2] [3] [4] 下一页