6 中小开发商接连退出市场

　　优胜劣汰是自然界的生存法则，而这一规律在激烈的市场竞争中同样奏效。
 
　　在调控背景下，房地产行业的整合潮让那些缺乏竞争力的企业感到水深火热，融资难断了安身立命的脉门，拿地难断了持续发展的道路，销售难断了短期套现的梦想……越来越多的实力不济的房地产企业正在逐渐退出这个市场。

　　同时可以预见的是，能在残酷竞争中生存下来的企业一定是资金雄厚、底气十足的，而这些企业又往往趁行业洗牌之机不断壮大。你退我进，房地产市场正在进入寡头时代。

　　对“退”的一方来说，调控新政导致的最直接的开发风险是成本增加，比如结构调整可能令开发商在拿地时所做的成本核算变成废纸，新的规划成本和改建成本不可小视；成本增加的同时，则是受买方观望情绪影响，销售市场下挫令回款情况雪上加霜，由此导致资金链进一步紧张；另在融资、拿地方面，面对越来越高的“门槛”，也只有望而却步。

　　对“进”的一方来说，也许正如全国工商联房地产商会会长聂梅生在“国六条”细则出台不久后的语惊四座：调控新政可能导致50%的开发商面临出局，但同时资本向优势企业集中成为一种必然，其中包括资金和土地资源。的确，具备实力的房地产企业反而十分看好调控所带来的行业整合功能，并试图从那些难以为继的房地产企业那里捞得整合收益。

　　观察近期的房地产市场，这样的行业洗牌形势也愈加清晰。并购潮、融资潮、拿地潮、淘汰潮……中小企业黯然退场，大型企业竞相抢地。

　　专家指出，从目前的行业发展趋势来看，单纯拿地、盖房的房地产企业已不再具备竞争能力，房地产市场受到资本力量的影响更甚。不能“与时俱进”、发展观念落伍的企业势必会被市场淘汰，而资金来源多元化的实力企业，恰好面临着重新瓜分市场的良好机遇。

　　总之，2007年，开发商行业有一个洗牌的过程，而资本寡头化将是这次洗牌的主题。

　　7 二、三线城市开发掀高潮

　　已经不止一个房地产大鳄宣称要进军中国二、三线城市了。追根溯源，除了少数一开始便以全国布局为发展策略的大开发商外，对于二、三线城市的热衷恰恰出现在楼市最热时期。

　　“上海拿地太难了，现在正在外地物色土地。”对这位小开发商而言，偶尔的成功并不代表着长期的运气，实力、关系、资金都比拼不过的结果最终导致其向外拓展。这位小开发商向记者提出这种思路的时候，恰逢2004年年中，并不是说他具备先见之明，只是在一线城市的高房价、高利润率引来众多房地产巨头的同时，二、三线城市的开发便成为中小开发商的突围之举。

　　之后，随着资金门槛的提高、拿地过程的规范、专业化要求的越来越高，在一线城市进行开发的难度也在水涨船高。而相较于一线城市，二、三线城市无论在土地成本、消费理念、需求特点及房价空间上，都存在着一定的差距。“这就是几年前的上海。”每个计划向二、三线城市拓展的上海本地开发商，都会以这种思维方式来衡量未来的获利程度。

　　而紧随着中小开发商的步伐，房地产大鳄们也开始在二、三线城市进行布局。奥园集团在福建省成功落子，在泉州、厦门、漳州等地相继完成部署；阳光100在广西柳州竞得地块，后又进入山东东营；新加坡凯德置地更是接连在成都、佛山等地布下棋子……

　　比起北京、上海等一线城市，二、三线城市相对较为宽松的政策支持同样是利好。凯德置地相关负责人曾向记者表示，之所以青睐二、三线城市，原因来自于多方面，如居民购买力的迅速提高，城市发展速度加快，招商引资环境良好，当地房地产业竞争相对较弱等诸项因素。有相关研究报告更指出，目前几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润能够达到30%，而上海等地的房地产投资收益率只有7%-8%。

　　可以预见的是，随着市场份额争夺战的日趋白热化，二、三线城市的抢占与否，对大开发商来说是企业竞争力的体现，对中小开发商而言则是生存的选择。新一轮的“上山下乡”高潮即将到来。

　　8 中小户型唱供应主角

　　基于国家住房结构调控政策的指引，在今后一段时间内，住宅市场上的土地供应及其后的开发都将与中小户型结缘，中小户型在楼市中所占份额越来越大、在市场供应中逐渐成为主角，也是可以预见的。

　　自今年“国六条”细则中明确要求：从6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，楼市内对于中小户型的开发前景便议论不断。认为中小户型是需求主流，未来看好的有之；认为加大开发将造成供应失衡，价格滑落的亦有之。

　　然而，无法否认的是，在中央细化结构调控政策的实施、地方陆续出台住房建设规划明确结构调整目标、土地供应和规划审批环节已开始执行的情况下，中小户型加速开发乃至未来加大供应的趋势非常明显。

　　各大城市公布的“十一五”住房建设规划已体现出了调整力度。“加大土地供应的结构调控，合理把握房地产市场发展的规模、结构和节奏，增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应比重这三大方面特点，将对稳定楼市产生比较积极的作用。”中国指数研究院的分析师认为。

　　开发商也已在对未来楼市供应结构的转变做准备。“这次楼市调控新政中‘90、70’的要求还是比较符合我们的发展策略的，因为在北京、上海等大城市，大户型已经出现供过于求，且价格过高让很多人负担不起，但中档住宅还是有较大的市场需求的。”恒基地产的有关人士就表示，今后获得的住宅用地也将被用以更多地开发面积不超过100平方米的中小户型。

　　而除了供应方面，政府同样在促进中小户型需求上发力。如“国六条”细则中提出了有区别地适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。日前还从建设部传出，考虑通过对保有环节征税等手段来提高大户型的消费成本，这也成为推广中小户型的一种导向。

　　令人欣慰的是，在一些地方明年的楼市供应中，中小户型已在“揭盖头”。市场人士介绍，结构调控政策的初步效应已在今年有所体现，不少开发商改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从明年即将上市的新盘中就可以看出端倪。而今年出让的许多住宅用地也都带有“90、70”的附加条件，这些以中小户型为主的项目最早将在明年下半年入市。

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