9 海外基金继续排兵布阵

　　“在中国见识到的基金数量，是我在其他国家从未遇到过的，实在是‘热闹’。”一名海外投资机构的负责人这样向记者描述，并称现在手里的项目数不胜数。
 
　　从2004年开始初现热潮的海外基金，因“巨额热钱涌入中国”、“赌人民币升值”等说法，而被列为“谨慎防范”对象。即使摩根士丹利的相关负责人在公开场合“喊冤”，表示海外基金的进入主要是出于对中国市场发展的看好，而不是以赌人民币升值为主要目的，但今年7月出台的“限外令”仍被认为是一个阻止海外基金进入楼市投机的信号。

　　“应该说，限外政策实际上是起到了规范海外基金投资的作用。”仲量联行全球董事邓文杰表示。与早期的房地产市场一样，海外基金同样存在着良莠不齐的现象。“不排除有小基金进行投机性行为的可能。”邓文杰说。

　　与前两年的调控不同，今年国家更注重政策组合拳、多元化的应用。7月限外政策发布之初，的确使得市场内的外资一度步入观望阶段。“大家都在等待政策反应，并不是说就会停止投资行为。”一位投资机构的人士指出。

　　果然，观望情绪弥漫到了10月，世界最大的私募基金公司美国凯雷率先甩出大手笔，把上海110套别墅以近10亿元的价格收入囊中，这也是凯雷旗下的房地产基金在中国楼市的首次交易。“凯雷的收购行为对观望情绪严重的楼市，有一种鼓励的作用。”一名开发商坦言。

　　接下来，海外基金的收购事件好似又打开了水龙头。一家德国基金接手了原属于麦格理的新茂大厦，花旗集团购买了上海的两栋住宅，还有许多正在洽谈或已经谈成的项目。“媒体披露的只是小部分而已，实际上有许多项目并未被公开。”一名业内人士告诉记者。

　　一家大型海外基金公司的负责人则向记者表露意向，希望能够尽快在北京、上海等地寻找到好项目进行投资，“毕竟中国的投资获利空间仍然很大。”而另一家计划在明年年初进入中国的美国私募基金更直言不讳：宏观调控对国内房地产企业的“约束”反而促成了投资的好机会。

　　回想在众多金融及房地产论坛上开发商追着海外基金投资经理的情景，海外基金在2007年的脚步不会放慢。

　　10 部分房地产项目成本公开

　　公开房价成本的呼声，终于在楼市趋于理性之后开始爆发。
 
　　记者接触过一个位于上海内环线内的楼盘，目前周边新房售价在每平方米1万元以上。而该楼盘的开发时间比较早，体量也不大，总共才两期。一期在2003年销售时单价仅为每平方米4000多元；二期在2004年中面市，单价就涨至每平方米8000元以上。该楼盘地块是整体、同时拿下的，可想而知，开发商在第二期中赚进了多少预料之外的利润。

　　上述楼盘算是赶上了房价突飞猛进的“好时候”，成为早期拿地、后期暴利的典范。商人不做亏本的买卖，对他们而言，心里那本帐清楚得很。前期每平方米4000多元的售价已属获利，而后期足足涨了一倍的价位更是赚了个盆满钵溢。这就是房地产业暴利的由来。

　　恢复理性的楼市终于使得购房者掌握了话语权，成本是否要公开的话题开始成为购房者与开发商两大阵营的冲突焦点。显然，购房者及支持方认为成本晦涩就是导致房价上涨的根源所在，但从现实来看，公布房价成本仍然存在不小的阻力。

　　早在2005年5月，江苏省物价局便向全省发布通知，要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度。然而，省物价局的通知发出后，一直到2005年底，江苏只有扬州等一两个地市的物价部门出台了相应的规定，“房价成本清单”也迟迟难以公布。直至2006年初，盐城才成为江苏首个出台具有约束性商品房定价标准的地市。

　　由于房地产项目的成本涉及不同开发商的不同运作方式，因此“商业机密”成为拒绝披露房价成本的最好掩护。凭心而论，目前遭披露的房地产暴利范例中，几乎全是前期房地产业不规范操作过程造成的产物。

　　已有市场人士提出，公开成本并不一定能够抑制房价上涨，但它具备非常鲜明的意义，即保障消费者的价格知情权，及避免暗箱操作带来的不法收入，以促成行业健康发展。从某些城市业已开始试行的经济适用房成本公开措施来看，这个特定时期形成的话题可能会很快出现结果。

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