专家建议：首次购房贷款者宜选固定利率，提前还款可择个性化个贷产品

　　在加息降税的两项宏观调控措施出台后的这个周末，切身利益与此息息相关的广大市民和企业可谓“几多欢乐几多愁”——利息收入增多了，存钱变得比过去有吸引力了；连续加息后市民面临的房贷还款压力更大了，家庭的财务安排要作出相应的变化，需不需要提前还款还得细细思量。

　　政策导向鼓励多储蓄

　　银行业人士表示，此次加息有两个特点突出政策对居民储蓄的引导倾向：一是存款利率的上调幅度高于贷款利率的上调幅度，二是央行自2002年2月以来的五年间第一次上调活期存款利率9个基点，提高幅度超过12.5％。结合降低利息税的举措，利息税减少15％相当于一年期存款利率增加近50个基点（按此次加息后3.33％新利率计算），这“一加一减”的结果是，国内银行的实际利率得到大大提高。

　　这一改变已经触动了市民敏感的理财神经。周六周日，记者在福田区百花片区比邻而居的招商银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多个网点走访时，听到市民们最感兴趣的话题就是加息后能增加多少利息收入，几家网点的大堂经理和柜台人员不厌其烦地回答客户与此相关的问题。

　　来看看银行专家为市民算的账：10万元的定期存款，以最新3.33％的利率标准计算，一年的利息收入将增加270元（税前）。利息税减征15个百分点，相对于在这次加息的基础上又增存款利率0.4995％。算下来，10万元定期存款到期后的实际利息收入将增加715.5元（税后）。而10万元的活期存款如果存上一年，未加息减税前，市民实际获得的利息是580.24元，现在市民能获得的实际利息为770.8元，较之过去多收入190.56元。

　　这一增长幅度会不会对市民储蓄产生明显的吸引力？银行业人士认为，存款收益提升有利于维护市民的存款积极性，也有利于中低收入阶层应对通货膨胀的冲击。但加息降税能否扭转居民储蓄存款外流的格局，不少人表示“不一定”、“有待观察”、“对不同的客户群有不同的影响”。建行深圳市分行资深理财规划师胡晓燕认为，目前证券市场能够提供的投资回报仍然远远高于银行存款，基金理财的赚钱效应也很明显，比较积极主动的投资者轻易不会将主要资金转回到银行。工商银行一位理财经理认为，预计加息后国债、短期融资券的收益率都会相应的“水涨船高”，可以肯定的是居民的金融资产会有一个随机调整、重新配置的过程。招商银行网点的一位员工告诉记者，年纪较大的和相对缺乏理财能力的市民，他们对加息降税带来的无风险收益增长很感兴趣。记者发现，市民非常关切加息后是否需要到银行去办理定期转存？对此，银行专家提醒市民，新的利息税标准要从8月15日之后才会执行，此前的存款利息税仍将保持在20％的水平。因此市民需要请专业人士帮助计算存款天数，看是否能抵消提前支取的损失。有一个通行的公式：存入天数＝计息天数×（调整后利率－调整前利率）÷（调整后利率－活期利率）。据称，如果一年期、三年期和五年期定期存款存入银行时间已分别超过54天、163天和284天，市民就不应再办理转存，否则不划算，而在此期间内则越早转存越合算。

　　房贷支出“小步快跑”

　　“又加息了，我明年的日子肯定会更加‘紧缩’了！”市民杨先生用“小步快跑”来形容贷款供房渐渐增长的压力。

　　以50万元20年房贷为例，加息之前20年贷利息为7.20％，月供为3936.746元，加息之后贷款利率上升为7.38％，月供将变成3991.358元。由于大多数市民的按揭贷款享受银行优惠打8.5折，那么加息前和加息后的月供分别为3616.856元和3661.172，月供实际增加了44.316元。

　　但不可忽视的是，不到3年，央行已6次宣布加息，今年就已加息3次。虽然每次都是小幅上调，月供增加看起来对市民影响不大，但仔细计算可发现，若以最低优惠下限计算，6次累计利率上调幅度已超过100个基点。与2004年10月第一次加息前相比，个人住房20年商业贷款“利息与本金比”也已从58.93％悄然上升到约89％，购房者的成本增加是显而易见的。

　　各方公认的是，年内还将有加息措施出台，那么，市民在加息周期里应该怎样给自己减压呢？

　　多家银行的房贷专家建议，在目前的形势下，使用等额本金还款方式受利率变动的影响比较小。因此，在利率不稳定的前提下，购房者应该选择等额本金的还款方式。

　　目前，深圳各家银行推出了针对不同客户群体的房贷理财产品，市民应结合自身实际加以选择，以缓解和减轻还款压力。专家建议，首次申请贷款的市民可选择创新型的固定利率贷款方式，深

　　圳中行、深圳建行、光大银行等推出的期限组合和金额组合固定利率贷款产品，突破了固定利率产品期限较短的难题，期限组合可以选择“固定＋浮动”，期限最长可到30年，前20年可选固定利率，后10年选择浮动利率；金额组合则是指一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率，其灵活多变的产品设计具有很强的吸引力。

　　对有提前还款计划的市民来说，深圳发展银行的“气球贷”、深圳建行的“轻松贷”、“自由还”等个性化房贷产品值得关注。以“气球贷”为例，客户五年的贷款期限可按贷款30年的月供来还款，比如客户贷款30万元，申请五年期的气球贷款，可以享受30年期的低月供，每月还款额为1822元，比30年期的普通贷款的月供少104元，利息可节省15942元。如果客户在五年期末不能一次性提前还款，深发展允许客户可以在不需增加任何费用的情况下获得该行的再贷款服务，即原本30年期的普通贷款，可以通过连续六次申请气球贷完成还款。深圳建行的创新产品也为市民提供了十多种量身选择还款方式的可能。

　　比一比，算一算

　　10万元定期存款：以最新3.33％的利率标准计算，一年的利息收入将增加270元（税前）。利息税减征15个百分点后，10万元定期存款到期后的实际利息收入将增加715.5元（税后）。

　　10万元活期存款：如存上一年，未加息减税前利息580.24元，现在获得的实际利息为770.8元，增收190.56元。