今年房贷新品层出不穷，在为市民提供多样化选择的同时也让人犯难

　　今年以来，特色房贷新品在广州市场频频亮相：固定利率房贷、双周供、接力贷款、以房养老“倒按揭”等层出不穷。但是，市民面对眼花缭乱的房贷产品，该如何选择却成了难题。因此，时报记者咨询了投资人士后，对市场上这些房贷新品进行分类介绍，让不同需求的市民选择最划算、最心水的房贷按揭方式。

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　　固定利率房贷看准利率走势方可下手

　　适合人群：对利率未来预期处于上涨周期的客户，不妨选择固定利率房贷，可以规避利率上涨带来的风险。

　　政策解读：固定利率房贷不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。据了解，光大银行目前在广州推出的固定利率房贷产品，根据期限分为5年(含)以下和5年以上至10年(含)两个期限，具体利率标准分别为5.94%和6.18%。

　　举例：以贷款50万元期限10年的房贷为例，从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第10年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可节省31300元。

　　银行选择：光大、招行、建行。

　　专家提醒：固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。浦东发展银行广州分行房贷按揭中心林涛分析认为，固定利率贷款并不适合所有的买房人，市民如果选用这一方式，一定要对未来的市场利率走势作出正确的判断。如果您的判断背离了市场，可能会因此支付更多的贷款利息。

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　　房贷双周供供款期缩短利息大减

　　适合人群：收入相对稳定且希望加快房贷还款速度、缩短还款期限的客户。适用于期限较长的期供类房屋按揭、抵押贷款，如一二手楼的房屋按揭贷款及按月还款的房屋抵押贷款。

　　政策解读：所谓“双周供”是对应于“月供”而言的，指还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。

　　举例：市民选择双周供贷款50万元30年期，利率按照6.12%计算，那么每月需还款3036元，支付利息及本金总额为593117元。如果改为双周供，则每两周还款1518元，支付利息及本金总额是477931元，还款期缩短5年多，节省利息115186元。

    银行选择：深发展。

　　专家提醒：新办理按揭业务的市民不用为选择双周供而支付额外的手续费，但老客户却需要，具体费用为(需转变还款方式)按揭余额的2‰，不足600元的按600元交纳。该行对此解释，由于老客户原来在该行已有了约定的还款方式，转换还款方式会产生工作成本等，因此需要收取费用。

　　此外，选择了双周供的买楼人还要注意逾期还款的措施也有所改变。双周供的逾期是指每两周应还款却没还的现象。一旦出现逾期，逾期利息将按合同约定的方式(双周)计算。

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　　接力贷款父母与子女还贷“捆绑”

　　适合人群：一类是父母作为借款人年龄偏大，按现行规定(借款人年龄＋贷款年限≤65)可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；

　　另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

　　政策解读：农行3月初推出的“父贷子还”的接力换贷是指所购房屋的所有权归子女(或子女与其配偶)所有，而借款人却是父母双方或一方与该子女。对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。

　　该按揭贷款方式的出现，意味着原住房按揭贷款条件的年龄限制放宽了，即父母可与子女一起接力偿还住房贷款。换句话说，就是还贷期限拉长，其实质就是将本人和父母、配偶的还贷能力“捆绑”起来，将市民的购房梦变得更有现实性。

　　举例：市民陈先生今年55岁，月收入4000元，60岁退休后，月退休金2000元左右，他有一个儿子，月收入1500元左右。最近相中一套70平方米两居室，总房款为50万元，打算首付15万元，另外35万元想采取“父贷子还”。

　　农行有关人士指出，要减少利息支出，可尽量提高首付额度。以陈先生为例，他目前有积蓄20万元，采取等额本息还款法，贷款期限为20年，首付15万元，在20年的贷款期限内，利息支出额度相差32600.66元，这些款项完全可以用于简单装修时购买装修材料费用。

　　选择银行：农行。

　　专家提醒：老客户不能转办“接力”房贷；接力贷目前只在农行办理；已在农行办理其他形式房贷的老客户不论是父母方还是子女方，都不能转成“父贷子还”的方式。

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    住房抵押再按揭房产可变为流动资金

　　适合人群：适用于已贷款买房后又想买车的市民，也适合那些有投资、创业等短期资金需求的市民。

　　政策解读：按揭住房可二次抵押“住房再按揭”，指的是居民用已抵押给银行的物业到银行办理再次按揭，银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行评估，从而为客户增加一定的贷款额度。市民在向银行办理了最高额贷款业务后，客户可以自由将贷款用于购房、购车、装修、购买家电家具、旅游、上学等多种用途，而不必重新办理抵押登记。

　　举例：市民黄小姐几年前在市中心买了套价值100万元的房子，在银行贷款80万元后，现在那套房子已涨到130万元。最近，黄小姐需要资金20万元，搁在以前的话，按揭房不可能再向银行贷款。如今通过银行再按揭业务，黄小姐可以将房子在银行进行二次按揭，轻松增加20万元贷款。

　　如果新增贷款暂时不用，可存入银行房贷理财账户，银行对账户内资金将按一定比例视同提前还款，一个月下来获得的理财收益用于抵扣贷款利息支出。而当市民需要资金时，账户内资金又可随时使用，灵活方便。

　　选择银行：中行、建行。

　　专家提醒：广州不少房贷专家担心，银行如何把控好信贷资金的真实使用用途是关键。即要防止客户把抵押贷款用于股市、证券投资以及其他权益性投资，从而与国家有关法律、法规相抵触，这对银行来说是难点。

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　　以房养老“倒按揭”房贷考验生活观念

　　适合人群：“60岁前人养房，60岁后房养人”的“以房养老”观念，越来越受到人们关注。该方式适合“丁克”家庭或是子女较为富裕、老人比较开通的家庭、无儿女继承房屋的老年人。

　　政策解读：所谓“以房养老”，简单地说就是将已还清贷款的产权房抵押给银行，每月从银行“倒按揭”，领取一定金额的资金直至死亡，房产归银行所有。这种模式在国内其实已有先例，并得到了部分老年人的认同。

　　举例：如果你今年60岁，拥有一套价值60万元的住房，没有继承人或者不想让别人来继承，那么，你可以将房子出售给银行、房屋典当行等特殊机构，每月从该类机构领取一定数额的生活费，用于改善自己的生活。而在你去世后，这套房子就由那家机构收回，这是一种利用“倒按揭”方式获取养老资金的方法。

　　抵押选择：银行、保险机构、典当行。

　　专家提醒：对于“倒按揭”，国内各大银行和保险机构却“面露难色”。一方面，由于房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命难以预测。“倒按揭”的风险与日俱增。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题。另一方面，“倒按揭”要获得盈利至少10~30年，而银行基本上看中较快盈利的短期产品，因此对“倒按揭”难以产生兴趣。

　　银行业内人士也表示，如果没有国家政策扶持，减轻银行风险，“以房养老”很难短期内大范围推广。